Πίσω από τις στεγνές αριθμητικές αναλύσεις της τελευταίας έκθεσης της Τράπεζας της Ελλάδος, κρύβεται μια ηχηρή «καμπάνα» προς πάσα κατεύθυνση. Ο κεντρικός τραπεζίτης δεν περιγράφει απλώς μια ακριβή αγορά· περιγράφει έναν συστημικό παραλογισμό που κρατά τους Έλληνες ομήρους των υψηλών ενοικίων και των απλησίαστων τιμών πώλησης.
Το πιο καυστικό σημείο της ανάλυσης αφορά τον ρόλο του ιδιωτικού χρέους και των κόκκινων δανείων. Ενώ θα περίμενε κανείς η εκκαθάριση των ισολογισμών των τραπεζών να απελευθερώσει ακίνητα, συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο.
Το «στοκ-φάντασμα» που στραγγαλίζει την προσφορά
Η ΤτΕ είναι σαφής: Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους είναι η «ανοιχτή πληγή» της κτηματαγοράς. Χιλιάδες ακίνητα που θα έπρεπε να βρίσκονται στην κυκλοφορία, είναι εγκλωβισμένα σε ένα ιδιότυπο νομικό και γραφειοκρατικό καθαρτήριο.
Ακίνητα υπό αναγκαστική εκτέλεση: Πρόκειται για σπίτια που λειτουργούν ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Αυτά τα ακίνητα «λιμνάζουν» στα χαρτοφυλάκια των servicers και των funds.
Τεχνητή έλλειψη: Όσο αυτά τα σπίτια δεν βγαίνουν στο σφυρί ή δεν πωλούνται στη δευτερογενή αγορά, η προσφορά παραμένει ελλειμματική. Σε μια αγορά όπου η ζήτηση καλπάζει, η απόσυρση χιλιάδων μονάδων λειτουργεί ως επιταχυντής τιμών.
Απαξίωση του αποθέματος: Τα ακίνητα αυτά παραμένουν ασυντήρητα και κλειστά. Κανένας ιδιοκτήτης δεν επενδύει σε ένα σπίτι που κινδυνεύει να χάσει, και κανένας φορέας δεν βιάζεται να τα αναβαθμίσει ενεργειακά.
Η «Τέλεια Καταιγίδα» του 2026
Η έκθεση «φωτογραφίζει» μια αγορά που λειτουργεί με δύο ταχύτητες. Από τη μία, η αστικοποίηση και η αλλαγή της κοινωνικής δομής (περισσότερα μονοπρόσωπα νοικοκυριά) πιέζουν για περισσότερη στέγη. Από την άλλη, η προσφορά είναι «δεμένη χειροπόδαρα»:
Από το Airbnb που «ρουφάει» τα έτοιμα σπίτια.
Από την πολυιδιοκτησία που οδηγεί σε αδράνεια.
Και κυρίως, από το πάγωμα της οικοδομής λόγω των προσφυγών για τον ΝΟΚ που το 2025 σταμάτησαν κάθε νέα επένδυση.
Το πολιτικό μήνυμα πίσω από τις γραμμές
Η Τράπεζα της Ελλάδος δεν κάνει απλώς διαπιστώσεις. Στέλνει ένα μήνυμα στην κυβέρνηση και στους servicers: Η προσιτότητα της κατοικίας έχει φτάσει σε οριακό σημείο. Η αύξηση κατά 7,8% στις τιμές των διαμερισμάτων το 2025, ξεπερνώντας ακόμα και το peak του 2008, δεν είναι δείγμα υγείας, αλλά δείγμα ασφυξίας.
Αν δεν βρεθεί τρόπος να «ξεκλειδώσουν» τα χιλιάδες κλειστά ακίνητα που συνδέονται με το κόκκινο χρέος, καμία επιδότηση ενοικίου και κανένα πρόγραμμα «Σπίτι μου» δεν θα μπορέσει να αναχαιτίσει το ράλι. Η αγορά χρειάζεται ρευστότητα σε τούβλα, όχι μόνο σε χρήμα.
