Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού του ΦΠΑ για ακίνητα μικτής χρήσης φέρνει νέα απόφαση της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, η οποία καταργεί τον έως σήμερα «τυφλό» επιμερισμό με βάση το γενικό ποσοστό pro-rata του κύκλου εργασιών.
Με τη νέα ρύθμιση διαμορφώνεται ένα διαφορετικό πλαίσιο για την έκπτωση του ΦΠΑ σε ακίνητα που χρησιμοποιούνται για περισσότερες από μία δραστηριότητες, καθώς ο φόρος θα μπορεί πλέον να υπολογίζεται με βάση την πραγματική χρήση των χώρων και όχι αποκλειστικά τον συνολικό τζίρο της επιχείρησης. Αυτό σημαίνει ότι αρκετές επιχειρήσεις ενδέχεται να εξασφαλίσουν μεγαλύτερες εκπτώσεις ή ακόμη και επιστροφές ΦΠΑ.
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα
Μέχρι σήμερα, όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιούνταν ταυτόχρονα για δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ και για δραστηριότητες που απαλλάσσονται από τον φόρο, ο επιμερισμός γινόταν με βάση τα συνολικά έσοδα της επιχείρησης.
Η μέθοδος αυτή δημιουργούσε συχνά στρεβλώσεις, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου η πραγματική χρήση των χώρων δεν αντανακλούσε την αναλογία των εσόδων της επιχείρησης.
Ο νέος τρόπος υπολογισμού
Με τη νέα απόφαση της ΑΑΔΕ, δίνεται η δυνατότητα ο επιμερισμός του ΦΠΑ να γίνεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα που χρησιμοποιούνται για κάθε δραστηριότητα.
Συγκεκριμένα:
Ο εκπιπτόμενος ΦΠΑ υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια που χρησιμοποιείται για πράξεις με δικαίωμα έκπτωσης.
Η αναλογία προκύπτει σε σχέση με το σύνολο των επιφανειών του ακινήτου, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων.
Για τους κοινόχρηστους χώρους εφαρμόζεται η ίδια αναλογία επιμερισμού.
Σε περιπτώσεις όπου ένας χώρος χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης, προβλέπεται πρόσθετος επιμερισμός με βάση τον κύκλο εργασιών που προκύπτει από το συγκεκριμένο τμήμα της δραστηριότητας.
Ποιες επιχειρήσεις επηρεάζονται
Η αλλαγή αφορά κυρίως επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα και κτιριακές εγκαταστάσεις μικτής χρήσης, όπως:
ιατρικά κέντρα
εκπαιδευτήρια
εταιρείες ακινήτων
επιχειρήσεις που παρέχουν ταυτόχρονα φορολογητέες και απαλλασσόμενες υπηρεσίες
Το νέο σύστημα θεωρείται πιο δίκαιο, καθώς ευθυγραμμίζει την έκπτωση του ΦΠΑ με την πραγματική οικονομική λειτουργία του ακινήτου. Ωστόσο, απαιτεί πιο αναλυτική τεκμηρίωση και παρακολούθηση των στοιχείων.
Ποια ακίνητα καλύπτει η ρύθμιση
Η ρύθμιση εφαρμόζεται σε:
οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες
ακίνητα που ανεγείρονται με ενιαία οικοδομική άδεια
προσθήκες ή βελτιώσεις σε κτίρια
υπηρεσίες που σχετίζονται με ακίνητα και δεν μπορούν να αποδοθούν αποκλειστικά σε μία δραστηριότητα
Στόχος είναι η έκπτωση του ΦΠΑ να αντικατοπτρίζει όσο το δυνατόν πιο πιστά την πραγματική χρήση των εγκαταστάσεων.
Πώς γίνεται η ένταξη στο νέο καθεστώς
Για να υπαχθούν στο νέο καθεστώς, οι επιχειρήσεις πρέπει να υποβάλουν Αίτηση – Γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ.
Η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από:
οικοδομική άδεια ή τίτλο κτήσης
αναλυτικά στοιχεία τετραγωνικών μέτρων
λοιπά δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη χρήση των χώρων
Η αρμόδια φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων.
Παράλληλα, θεσπίζεται υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που σχετίζονται με κάθε δραστηριότητα.
Σε περίπτωση μεταβολής της χρήσης του ακινήτου, απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχόμενος διακανονισμός του ΦΠΑ.
Δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής
Η απόφαση προβλέπει και δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής για φορολογικές χρήσεις που δεν έχουν παραγραφεί, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί.
Οι επιχειρήσεις μπορούν να υποβάλουν αίτηση έως τις 30 Απριλίου 2026, προκειμένου να επανεξετάσουν τον τρόπο υπολογισμού του ΦΠΑ. Εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις, μπορούν να διεκδικήσουν επιπλέον έκπτωση ή επιστροφή φόρου για προηγούμενα έτη.
===============================================
Αποποίηση Ευθύνης: Το περιεχόμενο και οι πληροφορίες που περιλαμβάνονται στο παρόν άρθρο προσφέρονται προς τους επισκέπτες/τριες/χρήστες/τριες του fpress.gr αποκλειστικά και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς, δεν δύνανται σε καμιά περίπτωση να εκληφθούν ως προτροπή, προσφορά, άποψη, ή σύσταση του fpress.gr για αγορά ή πώληση οποιουδήποτε χρεογράφου και δεν συνθέτουν νομική, φορολογική, λογιστική, ή επενδυτική συμβουλή ή υπηρεσία σχετικά με την αποδοτικότητα ή καταλληλότητα οποιουδήποτε χρεογράφου ή επένδυσης. Κατά συνέπεια, δεν υφίσταται ουδεμία ευθύνη για τυχόν επενδυτικές και λοιπές αποφάσεις που θα ληφθούν με βάση τις πληροφορίες αυτές.
