Όλες οι αλλαγές στον Ε9 και στον ΕΝΦΙΑ - Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Επειδή τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ κάθε χρόνο εκδίδονται τον Σεπτέμβριο για τα ακίνητα που κατέχει κάθε φορολογούμενος την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους ας δούμε μερικά χρηστικά πράγματα και ποιες εκκρεμότητες υπάρχουν.

Ποιοι υποβάλουν Ε9

Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ανεξάρτητα από την ιθαγένεια, κατοικία ή έδρα του, το οποίο έχει την 1η Ιανουαρίου εμπράγματο δικαίωμα πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας, επικαρπίας, οίκησης και επιφάνειας επί του ακινήτου, καθώς και εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9).

Πότε υποβάλλεται

Από την 1η Ιανουαρίου 2019 και εφεξής, για τη σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στα δικαιώματα που αναφέρονται πιο πάνω, ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) υποβάλλει αυτήν μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής στα παραπάνω δικαιώματα.

Τι δηλώνουμε

Για τη συμπλήρωση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Χωρίς πρόστιμο οι αλλαγές στο Ε9

Πρώτη αλλαγή που θα επηρεάσει την υποβολή του Ε9 και κατά συνέπεια την βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, έγινε με τον νόμο ν. 4764/2020 (ΦΕΚ Α' 256/23-12-2020). Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 73 του ν. 4607/2019, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή της από την παράγραφο 1 του άρθρου 76 του ν. 4764/2020, ορίζονται τα εξής:

"3. Για εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) ετών 2010 και επόμενων, που υποβλήθηκαν ή θα υποβληθούν από τις 31.12.2014 μέχρι την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στο σύνολο της Ελληνικής Επικράτειας, όπως αυτή προκύπτει από σχετική διαπιστωτική πράξη του Δ.Σ. του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», η οποία κοινοποιείται προς τον Υπουργό Οικονομικών, δεν επιβάλλονται το πρόστιμο του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 ή το αυτοτελές πρόστιμο του άρθρου 4 του ν. 2523/1997. Πρόστιμα που έχουν βεβαιωθεί δεν διαγράφονται. Πρόστιμα που έχουν καταβληθεί, δεν επιστρέφονται."

Σύμφωνα με την Αιτιολογική Έκθεση, της τροποποίησης:

«Με τις προτεινόμενες τροποποιήσεις παρέχεται η δυνατότητα στους φορολογουμένους να διορθώσουν την περιουσιακή τους κατάσταση, υποβάλλοντας τροποποιητική δήλωση στοιχείων ακινήτων χωρίς πρόστιμα έως την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας. Ουσιαστικά γίνεται επέκταση της τροποποιούμενης διάταξης, καθώς διευρύνεται το ήδη ευνοϊκό για τους φορολογουμένους καθεστώς. Η ρύθμιση συντελεί τόσο στην ορθή απεικόνιση των ακινήτων στο ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, όσο και -κυρίως- στην ορθή απεικόνιση αυτών στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Επιπλέον, θα ενισχύσει τη σχέση εμπιστοσύνης κράτους-πολίτη, καθώς αφήνει μεγάλο χρονικό περιθώριο υποβολής δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) χωρίς επιβολή προστίμων, όταν οι δηλώσεις αυτές στερούνται φορολογικού ενδιαφέροντος.

Η κατάργηση της παραγράφου 4 του άρθρου 73 του ν. 4607/19 προτείνεται δεδομένου ότι η ρύθμιση, που αυτή περιέχει, περιλαμβάνεται ήδη στην προτεινόμενη τροποποίηση της παραγράφου 3 του αυτού άρθρου και νόμου. Η κατάργηση επιβολής προστίμων απαιτεί την ψήφιση διάταξης νόμου».

Ποια πρόστιμα ισχύουν

Να θυμίσουμε ότι πριν την ψήφιση του άρθρου 76 του ν. 4764/2020, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), με την εγκύκλιο Ε.2082/16-5-2019, είχε κοινοποίηση τα πρόστιμα που ίσχυαν με τις διατάξεις του άρθρου 73 του ν.4607/2019 (ΦΕΚ 65 Α΄) και αφορούν θέματα φορολογίας ακίνητης περιουσίας.

Σύμφωνα με το έγγραφο αυτό:

«1. Ημερομηνία υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9)

Από την 1η Ιανουαρίου 2019 και εφεξής, όσοι έχουν μεταβολές στην ακίνητη περιουσία τους (σύσταση, απόκτηση κ.λπ.), υποχρεούνται να τις δηλώνουν υποβάλλοντας τη δήλωση Ε9 μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους από την ημέρα της μεταβολής.

Παραδείγματα:

- Φορολογούμενος αποκτά ακίνητο από αγορά στις 2 Ιανουαρίου 2019. Το δικαίωμα επί του ακινήτου θα πρέπει να δηλωθεί εμπρόθεσμα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2020 μέχρι την 31η Μαΐου 2020.

- Φορολογούμενος αποκτά δύο ακίνητα Α και Β από αγορά την 15η Απριλίου 2019 και πωλεί το Α ακίνητο στις 11 Ιουνίου 2019. Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2020, η οποία θα πρέπει να υποβληθεί εμπρόθεσμα μέχρι την 31η Μαΐου 2020, ο φορολογούμενος υποχρεούται να δηλώσει μόνο το δικαίωμα επί του Β ακινήτου.

- Έστω ότι πεθαίνει ο Α την 20ή Ιανουαρίου 2019 και αφήνει κληρονόμο εξ αδιαθέτου το μοναδικό του τέκνο. Η δήλωση Ε9 2020 για την απόκτηση του ακινήτου από το τέκνο, υποβάλλεται εμπρόθεσμα έως την 31η Μαΐου 2020. Αν στην ίδια περίπτωση δημοσιευθεί διαθήκη εντός του έτους του 2019, που καθιστά μοναδικό κληρονόμο τον εγγονό του θανόντος, τότε δεν υποβάλλεται δήλωση από τον εξ αδιαθέτου κληρονόμο αλλά απευθείας από τον εκ διαθήκης μέχρι την 31η Μαΐου 2020. Επισημαίνεται ότι η υποβολή δήλωσης από τον κληρονόμο συνιστά και σιωπηρή αποδοχή της κληρονομιάς.

2. Επιβολή προστίμου άρθρου 54 ΚΦΔ για διαδικαστικές παραβάσεις των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) και ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Σε περίπτωση μη υποβολής, εκπρόθεσμης υποβολής ή υποβολής ανακριβούς δήλωσης Ε9 για περισσότερα του ενός (1) έτη, επιβάλλεται ένα μόνο πρόστιμο, εφόσον στις δηλώσεις αυτές επαναλαμβάνονται οι ίδιες μεταβολές. Το πρόστιμο ορίζεται σε εκατό (100) ευρώ για κάθε δήλωση (παράγραφος 2 άρθρου 54 του ν. 4174/2013) και επιβάλλεται με την πράξη προσδιορισμού φόρου, η οποία εκδίδεται βάσει της δήλωσης Ε9.

Δεν επιβάλλεται πρόστιμο στις δηλώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α. - πράξεις προσδιορισμού φόρου, οι οποίες συντίθενται μηχανογραφικά από τη Φορολογική Διοίκηση.

3. Πρόστιμα για δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) που υποβλήθηκαν από 31/12/2014 έως και 24/4/2019

Σε εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 ετών 2010 και επόμενων, που υποβλήθηκαν από την 31η Δεκεμβρίου 2014 μέχρι και την 24η Απριλίου 2019 (ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου), δεν επιβάλλονται το πρόστιμο του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 ή το αυτοτελές πρόστιμο του άρθρου 4 του ν. 2523/1997, κατά περίπτωση.

Πρόστιμα που έχουν βεβαιωθεί μέχρι και την 24η Απριλίου 2019 δεν διαγράφονται.

Πρόστιμα που έχουν καταβληθεί μέχρι την ίδια ημερομηνία δεν επιστρέφονται.

4. Πρόστιμο άρθρου 54 ΚΦΔ για διαδικαστικές παραβάσεις των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) από 25/4/2019 και μετά

Δεν επιβάλλονται τα πρόστιμα των διαδικαστικών παραβάσεων του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 στις εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9, οι οποίες υποβάλλονται από την 25η Απριλίου 2019 και αφορούν τα έτη 2014 και επόμενα, μέχρι την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στο σύνολο της Ελληνικής επικράτειας. Η ολοκλήρωση της ανάρτησης προκύπτει από Διαπιστωτική Πράξη του Δ.Σ. του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», η οποία κοινοποιείται προς τον Υπουργό Οικονομικών.

Διευκρινίζεται ότι αρχική δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) θεωρείται η δήλωση, η οποία υποβάλλεται για πρώτη φορά και εισάγει ακίνητα ή δικαιώματα επί αυτών από τον υπόχρεο φορολογούμενο. Κάθε επόμενη δήλωση, η οποία προσθέτει, αφαιρεί ή μεταβάλλει ακίνητα ή δικαιώματα επί αυτών θεωρείται τροποποιητική δήλωση Ε9.»

Αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες

Η δεύτερη αλλαγή, που θα επηρεάσει τον φόρο που θα πληρώσουν που φορολογούμενοι στο κράτος μέσω του ΕΝΦΙΑ, είναι η αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες.

Να θυμίσουμε ότι οι εργασίες των αξιολογητών για την επανεκτίμηση των αντικειμενικών αξιών, με τις αλλαγές στις τιμές ζώνης, ήταν να πραγματοποιηθούν μέσα στο 2020, αλλά πήγαν πίσω λόγω της πανδημίας. Είναι και λογικό θα μου πείτε.

Με δελτίο τύπου τα υπουργείο οικονομικών μας γνωστοποίησαν ότι «παγώνουν» οι διαδικασίες για την μελέτη των νέων αντικειμενικών αξιών.

Πιο συγκεκριμένα είχε υπογράφει τότε η απόφαση του Υπουργού Οικονομικών για την τροποποίηση των υπ. αριθ. 8843 ΕΞ 2020/27-01-2020 και 18749 ΕΞ 2020/20-02-2002 υπουργικών αποφάσεων «Ανάθεση σε πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, της σύνταξης εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης και ρύθμιση θεμάτων σχετικά με τον καθορισμό της μεθοδολογίας, της τεκμηρίωσης, της μορφής των εισηγήσεων και τον χρόνο ολοκλήρωσης του έργου των πιστοποιημένων εκτιμητών, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982.».

Με τις αποφάσεις αυτές το υπουργείο είχε προβαίνει από 03.04.2020 σε προσωρινή αναστολή της παράδοσης του έργου των εκτιμητών και της λειτουργίας της βάσης δεδομένων για την ηλεκτρονική καταχώριση από τους εκτιμητές της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.

Όπως σημειωνόταν:

• Οι ιδιώτες εκτιμητές θα αποζημιωθούν για το παραδοτέο έργο τους μέχρι και τη στιγμή της αναστολής, η αναστολή θα διαρκέσει για όσο χρονικό διάστημα διαρκούν τα μέτρα αντιμετώπισης του κορωνοϊού και οι επιπτώσεις αυτών, και η εκτιμητική άσκηση θα συνεχιστεί και θα ολοκληρωθεί σε επόμενη περίοδο εντός του έτους.
• Η αναδιαμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών θα προωθηθεί κανονικά, καθώς αποσκοπεί στη δικαιότερη κατανομή και στον εξορθολογισμό της επιβάρυνσης από τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην ελληνική κοινωνία.

Από το β' εξάμηνο η αναπροσαρμογή των τιμών;

Σύμφωνα με πληροφορίες το οικονομικό επιτελείο έχει πλέον ολοκληρωμένο φάκελο με τις επικαιροποιημένες τιμές ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Παρά τις καθυστερήσεις το υπουργείου Οικονομικών έχει ήδη συγκεντρώσει όλα τα δεδομένα από τους αρμόδιους εκτιμητές που οδηγούν στον καθορισμό των νέων τιμών ζώνης αλλά και στις παρεμβάσεις - μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ, και έχει στόχο να εξαγγείλει τις νέες τιμές ζώνης μέσα στο δεύτερο εξάμηνο του 2021, εκτός απροόπτου τον Ιούλιο, υλοποιώντας τις δεσμεύσεις που έχει αναλάβει έναντι των δανειστών.

Να θυμίσουμε ότι και στην προηγούμενη αλλαγή που έγινε στις αλλαγές των αξιών ζώνης, που επηρέασαν τις αντικειμενικές αξίες , αλλά και την βάση υπολογισμού τους ΕΝΦΙΑ, έγινε στα μέσα του 2018 (ΠΟΛ.1113/12-6-2018), και επηρέασε άμεσα την βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και από την 1^η Ιανουαρίου 2019 και τις αξίες υπολογισμού των λοιπόν φόρων( Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, Γονικές παροχές δωρεές, αξίες υπολογισμού φόρου κληρονομιάς κλπ.)

Η αλλαγές δεν θα γίνου μόνο στις τιμές ζώνης , αλλά και στις τιμές εκκίνησης και τις αξίες των οικοπέδων, σε αρκετές περιοχές της χώρας.

Ένταξη νέων περιοχών στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών.

Είναι γνωστό ότι πολλές περιοχές βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος. Πέρα από τουριστικά νησιά που δεν έχων ενταχθεί στο σύστημα και παράλληλα έχουν χαμηλές τιμές εκκίνησης υπολογισμού στο σύστημα ΑΑ-ΓΗΣ για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας της γης εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμών ( Αντικειμενικές Αξίες Γης).

Η επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, όπως αναφέρουν εξάλλου και κορυφαία στελέχη του οικονομικού επιτελείου, αφορά κατά κύριο λόγο περιοχές-φιλέτα, δηλαδή ζώνες σε νησιά και άλλους τουριστικούς προορισμούς.

Πρέπει να σημειωθεί ότι σήμερα αρκετές περιοχές «φιλέτα» βρίσκονται εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, ακόμη και περιοχές που βρίσκονται στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη

Για την Αττική τέτοιες περιοχές βρίσκονται στην περιοχή Τουρκοβούνια πάνω από το Γαλάτσι και το Ψυχικό, η περιοχή του Σισμανογλείου στα σύνορα Αμαρουσίου - Μελισσίων, ο Παράδεισος Αμαρουσίου, το Πολύδροσο Χαλανδρίου - Αμαρουσίου, η περιοχή Μπαλάνα στον Γέρακα και κομμάτι της Νέας Μάκρης Αττικής.

Στον Νομό Θεσσαλονίκης έγιναν συγκεκριμένες παρεμβάσεις ένταξης στο αντικειμενικό σύστημα περιοχών που βρίσκονται προς τον Λαγκαδά και άλλα κεντρικά σημεία της πόλης.

Ακόμη όσο αφορά τα τουριστικά νησιά περιοχές που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των αξιών ακινήτων, είναι το Καλό Λιβάδι, η Ψαρού, η Ελιά, το Μπλιντρί (Super paradise), ο Άγιος Λάζαρος κ.τ.λ. στην Μύκονο. Σε άλλες περιφέρειες έχουμε χαρακτηριστικά παραδείγματα. Στην Κάλυμνος, εντός αντικειμενικού συστήματος είναι μόνο η Χώρα, ενώ το ίδιο συμβαίνει και στην Κω, όπως εκτός παραμένει η Κάρπαθος και άλλα νησιά.

Ακόμη, στην Ηλεία υπάρχουν οικισμοί και περιοχές κοντά στη Ζαχάρω και στο Κατάκολο που παραμένουν εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, ενώ εκτός αντικειμενικών αξιών παραμένουν περιοχές στην Ανδραβίδα.

Η ένταξη αυτή στο σύστημα τιμών ζώνης, θα φέρει νέα έσοδα στο κράτος από τον ΕΝΦΙΑ, μιας και οι αύξηση της βάσης υπολογισμού, θα φέρει περισσότερα έσοδα από αυτές τις περιοχές.

Τι θα επηρεάσουν οι αυξήσεις

Οι μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων.

Σύμφωνα με το "Παρατηρητήριο Φορολογίας Ακινήτων της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) - www.pomida.gr " (http://www.pomida.gr/paratiritirio_foron.php), οι ισχύοντες σήμερα (2021) φόροι –τέλη -επιβαρύνσεις στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία είναι οι παρακάτω:

Πέρα από αυτούς του φόρους και τα τέλη θα επηρεαστούν και όλες οι αμοιβές και τα έξοδα που στηρίζονται στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, όπως συμβολαιογραφικά έξοδα, δικηγορικά έξοδα (παράσταση δικηγόρου) κλπ.

(Δείτε ακόμη:

1. Δημοσίευμα για τις λοιπές εκπτώσεις που έχουν οι φορολογούμενοι: Αποστόλης Αλωνιάτης, Εσείς πόσο ΕΝΦΙΑ θα πληρώσετε το 2020; https://www.fpress.gr/oi-eidikoi/story/65679/eseis-poso-enfia-tha-plirosete-to-2020)
2. Δημοσίευμα για θέματα που αφορούν τον ΕΝΦΙΑ: Αποστόλης Αλωνιάτης «Τα συνήθη λάθη στο Ε9 (και στον ΕΝΦΙΑ) και πώς να τα αντιμετωπίσετε». https://www.fpress.gr/oi-eidikoi/story/66914/ta-synithi-lathi-sto-e9-kai-ston-enfia-kai-pos-na-ta-antimetopisete
3. Αποστόλης Αλωνιάτης: «Όλες οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ: πότε πληρώνεται ποιοι απαλλάσσονται» https://www.fpress.gr/oi-eidikoi/story/59757/oles-oi-allages-ston-enfia-pote-plironetai-poioi-apallassontai

Ο Αποστόλης Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.

Για να δείτε όλα τα άρθρα του Απόστολου Αλωνιάτη στο fpress.gr κάντε κλικ εδώ