Τι αλλάζει στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων

Αποστόλης Αλωνιάτης
Τι αλλάζει στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων

Αλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων, και όχι μόνο , επέφερε ο δημοσιευθείς στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ A’ 201/12.12.2019)  νέος φορολογικός νόμος, ο N. 4646/2019 με τίτλο "Φορολογική μεταρρύθμιση με αναπτυξιακή διάσταση για την Ελλάδα του αύριο".Σύμφωνα με το κεφάλαιο Ε «ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΣΕ ΘΕΜΑΤΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ», του νόμου οι αλλαγές αυτές περιλαμβάνουν αλλαγές σε αρκετούς νόμους που αφορούν θέματα φορολογίας κεφαλαίου και ποιο συγκεκριμένα:

«ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε΄

ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΣΕ ΘΕΜΑΤΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ

Άρθρο 47.

Τροποποίηση του ν. 1587/1950 για τη ρύθμιση θεμάτων φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων

Άρθρο 48.

Τροποποίηση του ν. 2961/2001 για τη ρύθμιση θεμάτων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια

Άρθρο 49.

Τροποποίηση του ν. 3427/2005 για τη ρύθμιση θεμάτων Υποβολής Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων

Άρθρο 50.

Τροποποιήσεις του άρθρου 15 του ν. 3091/2002 για τον Ειδικό Φόρο επί των Ακινήτων

Άρθρο 51.

Τροποποιήσεις του ν. 1249/1982 σχετικά με τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων»

Αναβαθμίζεται ο ρόλος των συμβολαιογράφων.

Όπως αναφέρεται και στην εισηγητική έκθεση του άρθρου 47, οι συμβολαιογράφοι αναλαμβάνουν όχι μόνο την σύνταξη του συμβολαίου αλλά και την πιστοποίηση τις ορθότητας των στοιχειών αυτού.

«Με το άρθρο 47 αντικαθίστανται ή καταργούνται διατάξεις των άρθρων 7, 8, 13 και 14 του α.ν. 1521/1950, ενόψει της υλοποίησης της ηλεκτρονικής υποβολής των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων, στο πλαίσιο της οποίας αναδεικνύεται και τονίζεται η συμβολή των συμβολαιογράφων, ως δημοσίων λειτουργών, στη διασφάλιση της ορθότητας δηλώσεων και συμβολαίων, αλλά και η υποχρέωση των φορολογουμένων για την ορθότητα και πληρότητα των προσκομιζόμενων από αυτούς στοιχείων, τόσο στο συμβολαιογράφο όσο και στην αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Έτσι η δήλωση θα συμπληρώνεται από το συμβολαιογράφο που θα καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη, ο οποίος θα ενημερώνει για τη σύνταξη του συμβολαίου και τη Φορολογική Διοίκηση, ενώ θεσμοθετείται ευθύνη του για τη μη ορθή συμπλήρωση της δήλωσης με βάση τα στοιχεία που του προσκόμισαν οι συμβαλλόμενοι, όχι όμως και για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του. Επίσης, αναγκαίες προσαρμογές γίνονται στις διατάξεις που αφορούν την υποβολή δήλωσης για ακίνητα, τα οποία δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα, ενόψει της διενέργειας προσωρινού προσδιορισμού της αγοραίας αξίας τους, προκειμένου να υποστηριχθεί ηλεκτρονικά η συγκεκριμένη διαδικασία».

Πέρα από τον έλεγχο των συμβολαιογράφων και η φορολογική διοίκηση πρέπει να προβαίνει σε συγκεκριμένους ελέγχους:

«Περαιτέρω, για λόγους διασφάλισης των δημοσίων εσόδων, προβλέπεται υποχρέωση ελέγχου της δήλωσης από τη Φορολογική Διοίκηση στην περίπτωση υποβολής τροποποιητικής δήλωσης, από την οποία προκύπτει μείωση φόρου άνω των τριακοσίων ευρώ, ενώ έλεγχος θα πραγματοποιείται και σε κάθε μεταγενέστερη τροποποιητική δήλωση από την οποία θα προκύπτει μείωση φόρου, ανεξάρτητα από το ύψος αυτού. Τέλος, εισάγεται εξουσιοδοτική διάταξη προκειμένου να ρυθμιστεί η εν γένει διαδικασία υποβολής της δήλωσης, ο ρόλος του συμβολαιογράφου στη συμπλήρωση αυτής (στις περιπτώσεις που συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο), ο προσδιορισμός των υποχρεώσεών του και της εν γένει ευθύνης του, η επιβολή του προβλεπόμενου προστίμου, η διαδικασία προσωρινού προσδιορισμού αξίας και υποβολής τροποποιητικής δήλωσης για την αποδοχή της, η διαδικασία ελέγχου τροποποιητικών δηλώσεων από τις οποίες προκύπτει μείωση φόρου άνω των 500 ευρώ και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου.»

Αλλαγές στην μεταβίβαση ακινήτων.

Σύμφωνα λοιπόν με το άρθρο 47 του ν.4646/2019.

  • Ο ρόλος των συμβολαιογραφων:«1. Πριν από κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης στη Φορολογική Διοίκηση. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο, η δήλωση συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη. Οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να προσκομίσουν στο συμβολαιογράφο όλα τα αναγκαία στοιχεία που απαιτούνται για την ορθή σύνταξη της δήλωσης από αυτόν και στην αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης τα νόμιμα δικαιολογητικά.»
  • Ο έλεγχος της ΑΑΔΕ:«12. Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ καθορίζονται ο τρόπος, ο χρόνος και η διαδικασία υποβολής της δήλωσης, η υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης στην οποία υποβάλλεται, τα στοιχεία που συμπληρώνονται για την ακριβή περιγραφή του ακινήτου, τα στοιχεία που υποχρεωτικά αναγράφονται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο για την απόδειξη της εκπλήρωσης των φορολογικών υποχρεώσεων, τα νόμιμα δικαιολογητικά και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.»
  • Έλεγχος για ακίνητα εκτός σχεδίου: «2. Μέσα σε προθεσμία πέντε (5) εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης για ακίνητα, τα οποία δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας, ενεργείται προσωρινός προσδιορισμός της αγοραίας αξίας τους από στην αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο, με βάση συγκριτικά στοιχεία, τα βιβλία τιμών ή και άλλα τυχόν στοιχεία.

Αν η δηλωθείσα αξία συμπίπτει με την προσωρινή, αυτή τότε κρίνεται ειλικρινής. Αν δεν συμπίπτει, ο φορολογούμενος μέσα σε δύο μήνες από τον προσδιορισμό της προσωρινής αξίας δύναται να την αποδεχθεί και να υποβάλει τροποποιητική δήλωση, η οποία θεωρείται εμπρόθεσμη. Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, καθορίζονται ο τρόπος, η διαδικασία υποβολής της δήλωσης, τα δικαιολογητικά, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.

  1. Σε περίπτωση που το τίμημα, σε μεταβιβαστικό συμβόλαιο, ή το εκπλειστηρίασμα, σε αναγκαστικό ή εκούσιο πλειστηριασμό, είναι μεγαλύτερα από την αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στην προηγούμενη παράγραφο, ο φόρος επιβάλλεται στη μεγαλύτερη αξία.»

«5. Μετά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, εφόσον προκύπτει μείωση φόρου μεγαλύτερη των τριακοσίων (300) ευρώ, η πράξη προσδιορισμού του φόρου εκδίδεται μετά από έλεγχο της Φορολογικής Διοίκησης, με την επιφύλαξη όσων ορίζονται στο άρθρο 16 του παρόντος. Εάν μετά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης υποβληθούν νέες τροποποιητικές δηλώσεις, εφόσον από τις δηλώσεις αυτές προκύπτει μείωση φόρου, ανεξαρτήτως του ύψους αυτής, η πράξη προσδιορισμού του φόρου εκδίδεται μετά από έλεγχο της Φορολογικής Διοίκησης. Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ καθορίζονται τα όργανα, ο τρόπος, η διαδικασία και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για τον έλεγχο των υποβαλλόμενων δηλώσεων.»

  • Ευθύνη συμβολαιογράφων: «Ο συμβολαιογράφος ευθύνεται για την ορθή συμπλήρωση της δήλωσης με βάση τα στοιχεία που προσκόμισαν οι συμβαλλόμενοι, τον τίτλο κτήσης και την περιγραφή του ακινήτου στο συμβολαιογραφικό έγγραφο που συντάσσεται. Δεν έχει ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο.»

Αλλαγές στις δωρεές, γονικές παροχές και κληρονομιές

Με το άρθρο 48 του νέου φορολογικού νόμου , επήλθαν αλλαγές και στον ν. 2961/2001 για τη ρύθμιση θεμάτων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια.

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση:

«Με το άρθρο 48 τροποποιείται ο Κώδικας Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, ενόψει της υλοποίησης της ηλεκτρονικής υποβολής των αντίστοιχων δηλώσεων, και καταργούνται διατάξεις αυτού που δεν έχουν πλέον πεδίο εφαρμογής. Ειδικότερα:

α) καταργούνται στο σύνολό τους οι φορολογικές διατάξεις που αφορούν την προίκα και όλοι οι σχετικοί με το θεσμό αυτό όροι (όπως προικοδότης, προικολήπτης, προικιζόμενη, προικοσύμφωνο, προικώο κ.ο.κ., οι οποίοι διαγράφονται αυτομάτως και από οποιαδήποτε άλλη διάταξη του Κώδικα, χωρίς άλλη επιμέρους τροποποίηση αυτού), δεδομένου ότι οι διατάξεις αυτές, μετά την παρέλευση 35 και πλέον ετών από την κατάργηση του θεσμού (το έτος 1983), δεν εμφανίζουν στη σύγχρονη ελληνική πραγματικότητα οποιοδήποτε φορολογικό ενδιαφέρον,

β) καταργούνται διατάξεις (όπως των άρθρων 8, 40, 64, 86, 61, 65, 85, περί εκπροθέσμων δηλώσεων, δηλώσεων με επιφύλαξη κ.λπ.), που είτε δεν εξυπηρετούν τους σκοπούς της μηχανογραφικής λειτουργίας των εφαρμογών είτε έχουν περιπέσει πλέον σε αχρησία, ιδίως μετά την εφαρμογή του ΚΦΔ (ν. 4174/2013) στις φορολογίες κεφαλαίου.

γ) τροποποιούνται οι διατάξεις των παραγράφων 3 των άρθρων 41 και 73 (διαδικασία προεκτίμησης στις κληρονομιές, στις δωρεές και γονικές παροχές), για λόγους εναρμόνισης του νομοθετικού πλαισίου με το αντίστοιχο πλαίσιο, όπως αυτό εισάγεται στο άρθρο 1 για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων,

δ) τροποποιούνται τα άρθρα 61, 62, 63, 67, 84, 85, 88, 112 και 119 του Κώδικα και θεσμοθετείται αντίστοιχα (κατ' αναλογία όσων εκτέθηκαν ανωτέρω στο άρθρο 47 του παρόντος) και για τις φορολογίες κληρονομιών και δωρεών η υποχρέωση συμπλήρωσης των οικείων φορολογικών δηλώσεων από το συμβολαιογράφο που πρόκειται να συντάξει τη συμβολαιογραφική πράξη, η αυξημένη ευθύνη αυτού καθώς και η υποχρέωση των φορολογουμένων για προσκόμιση των αναγκαίων εγγράφων και δικαιολογητικών τόσο στην αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης όσο και στο συμβολαιογράφο, ενόψει της ορθής συμπλήρωσης των οικείων δηλώσεων. Επίσης, ορίζεται εννεάμηνη η προθεσμία υποβολής των δηλώσεων φόρου κληρονομιάς, αντί της μέχρι σήμερας ισχύουσας εξάμηνης προθεσμίας και συνεπώς καθίσταται πλέον μη αναγκαία η δυνατότητα παράτασης της ως άνω προθεσμίας με απόφαση Προϊσταμένου Δ.Ο.Υ. (της παραγράφου 1 του άρθρου 64 του Κώδικα). Για τον λόγο αυτό προβλέπεται η κατάργηση της δυνατότητας παράτασης της προθεσμίας αυτής και καθορίζεται αντίστοιχα, και για τις φορολογίες κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια (κατ' αναλογία όσων εκτέθηκαν ανωτέρω στο άρθρο 47 του παρόντος), για λόγους διασφάλισης των δημοσίων εσόδων, υποχρέωση ελέγχου των οικείων δηλώσεων από τη Φορολογική Διοίκηση στην περίπτωση υποβολής τροποποιητικής δήλωσης από την οποία προκύπτει μείωση φόρου άνω των πεντακοσίων ευρώ, καθώς και ελέγχου κάθε μεταγενέστερης τροποποιητικής δήλωσης,

στ) τέλος, εισάγεται εξουσιοδοτική διάταξη προκειμένου να ρυθμιστεί, μεταξύ άλλων, η εν γένει διαδικασία υποβολής των δηλώσεων κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια, ο ρόλος του συμβολαιογράφου στη συμπλήρωση αυτών (στις περιπτώσεις που συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο), ο προσδιορισμός των υποχρεώσεών του και της εν γένει ευθύνης του, η επιβολή του προβλεπόμενου προστίμου, η διαδικασία προσωρινού προσδιορισμού αξίας και υποβολής τροποποιητικής δήλωσης για την αποδοχή της, η διαδικασία ελέγχου τροποποιητικών δηλώσεων από τις οποίες προκύπτει μείωση φόρου άνω των 500 ευρώ και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου αυτού.

Τέλος, τροποποιείται το τρίτο εδάφιο της παραγράφου5 του άρθρου 58 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, προκειμένου η απόδοση του φόρου επί των εσόδων από έπαθλα των ιδιοκτητών δρομώνων ίππων να πραγματοποιείται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του δεύτερου από την καταβολή αυτών, για λόγους διευκόλυνσης της ηλεκτρονικών δηλώσεων και ελέγχου αυτών. Επιπλέον, αντικαθίσταται το άρθρο 92 του ίδιου Κώδικα ώστε να διευκολυνθεί η υλοποίηση της ηλεκτρονικής εφαρμογής. Τέλος, διαγράφεται από το άρθρο 95 η παραπομπή στο άρθρο 84 του Κώδικα, δεδομένου ότι το εν λόγω άρθρο, έτσι όπως τροποποιείται με το παρόν, δεν βρίσκει εφαρμογή στην φορολογία των κερδών από τυχερά παίγνια, διότι στη συγκεκριμένη φορολογία ο προσδιορισμός φόρου είναι άμεσος και δεν εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισμού μετά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης. Επομένως, εφόσον προκύπτει επιστροφή φόρου με βάση τροποποιητική δήλωση, αυτός επιστρέφεται και εάν ακόμη υπερβαίνει το ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ.»

Αναλυτικά με ερωτήσεις και απαντήσεις πάνω στις αλλαγές που επέφερε ο ν.4646/2019 θα επανέλθουμε, επικαιροποιώντας τα σχετικά άρθρα που υπάρχουν στο www.fpress.gr

*Ο Αποστόλης Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος - φοροτεχνικός, Α' Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.

Για να δείτε όλα τα άρθρα του Απόστολου Αλωνιάτη στο fpress.gr κάντε κλικ εδώ

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ