Η αναβάθμιση ενός ακινήτου με σκοπό την εκμετάλλευση αποτελεί μια από τις πιο δημοφιλείς επενδυτικές κινήσεις στην ελληνική αγορά. Ωστόσο, η διαφορά μεταξύ μιας επιτυχημένης επένδυσης και μιας οικονομικής «παγίδας» κρύβεται πίσω από τους αριθμούς.
Πριν προχωρήσετε σε εργασίες ανακαίνισης, πρέπει να αξιολογήσετε την απόδοση των χρημάτων σας. Για να σας βοηθήσουμε να λάβετε την πιο σωστή απόφαση, σχεδιάσαμε ένα ειδικό διαδραστικό εργαλείο. Απαντώντας στα παρακάτω 6 κρίσιμα ερωτήματα και εισάγοντας τα δεδομένα σας στον παρακάτω υπολογιστή, θα δείτε άμεσα πότε θα έχετε αποσβέσει το κόστος σας και πότε το ακίνητό σας θα αποδίδει καθαρό κέρδος.
1. Πόσο θα μου κοστίσει η ανακαίνιση;
Το πρώτο βήμα είναι ο ρεαλιστικός προϋπολογισμός. Πρέπει να έχετε μια σαφή εικόνα για το συνολικό κεφάλαιο που απαιτείται, συνυπολογίζοντας και ένα περιθώριο για απρόβλεπτα έξοδα. Το ποσό αυτό αποτελεί τη βάση της επένδυσής σας και τον πρώτο παράγοντα που θα καθορίσει τον χρόνο απόσβεσης.
2. Ίδια συμμετοχή ή δάνειο; Πώς θα χρηματοδοτήσω το έργο;
Πόσα από τα χρήματα της ανακαίνισης θα προέλθουν από τις αποταμιεύσεις σας και πόσα από δανεισμό; Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα αλλάζει τη “μόχλευση” της επένδυσής σας. Η χρήση δανειακών κεφαλαίων μπορεί να αυξήσει την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων σας, απαιτεί όμως προσοχή στην ικανότητα εξυπηρέτησης της δόσης από το ενοίκιο.
3. Με ποιους όρους θα με δανείσει η τράπεζα;
Η διάρκεια και το επιτόκιο του δανείου καθορίζουν τη μηνιαία επιβάρυνσή σας. Μια μακροχρόνια διάρκεια μειώνει τη μηνιαία δόση (αυξάνοντας τη διαθέσιμη ταμειακή ροή), αλλά αυξάνει το συνολικό κόστος των τόκων που θα καταβάλετε στην τράπεζα.
4. Πόσο ενοίκιο μπορώ να εξασφαλίσω;
Είναι το σημαντικότερο νούμερο της εξίσωσης. Μια προσεκτική έρευνα αγοράς στην περιοχή του ακινήτου είναι απαραίτητη. Το ενοίκιο που θα ορίσετε πρέπει να είναι ανταγωνιστικό ώστε να εξασφαλίσετε υψηλή πληρότητα, αλλά και επαρκές για να καλύπτει τη δόση του δανείου, τους φόρους και τα έξοδα συντήρησης.
5. Τι ποσοστό του εισοδήματος μπορεί να “χαθεί”;
Κανένα ακίνητο δεν είναι νοικιασμένο 12 μήνες τον χρόνο για 10 ή 20 έτη. Είναι επιβεβλημένο να προβλέψετε ένα ποσοστό απώλειας (vacancy rate) λόγω κενών διαστημάτων ανάμεσα σε μισθώσεις ή έκτακτων επισκευών. Ένα συντηρητικό πλάνο που προβλέπει απώλειες είναι πάντα πιο ασφαλές.
6. Πληθωρισμός και αναπροσαρμογή: Γιατί πρέπει να τα προβλέψω;
Το ενοίκιο δεν πρέπει να μένει “παγωμένο” για μια δεκαετία. Ο πληθωρισμός διαβρώνει την αγοραστική δύναμη του εισοδήματός σας. Το εργαλείο μας σας επιτρέπει να ορίσετε ένα ποσοστό ετήσιας αναπροσαρμογής, ώστε να δείτε πώς θα εξελιχθούν τα έσοδά σας σε βάθος χρόνου.
Οδηγίες χρήσης:
Συμπληρώστε τα πεδία με τα δικά σας δεδομένα.
Δείτε άμεσα πόσοι μήνες απαιτούνται για την απόσβεση της ίδιας συμμετοχής σας.
Παρακολουθήστε πότε το δάνειό σας θα εξοφληθεί πλήρως.
Πειραματιστείτε με διαφορετικά σενάρια ενοικίου ή επιτοκίου για να βρείτε το βέλτιστο πλάνο για την επένδυσή σας.
Σημείωση: Οι υπολογισμοί αποτελούν εκτιμήσεις και βασίζονται στα στοιχεία που εισάγει ο χρήστης. Για οποιαδήποτε δανειακή σύμβαση, συμβουλευτείτε το τραπεζικό ίδρυμα της επιλογής σας.
Ένα παράδειγμα…
Έστω ότι προχωράτε σε μια επένδυση 60.000€. Επιλέγετε να καλύψετε το 20% (12.000€) με δικά σας κεφάλαια και να λάβετε δάνειο 48.000€ για 15 έτη με επιτόκιο 3,5%. Το εκτιμώμενο ενοίκιο που μπορείτε να εξασφαλίσετε μετά την ανακαίνιση είναι 1.100€, ενώ υπολογίζετε μια ετήσια απώλεια εισοδήματος της τάξεως του 5% (λόγω κενών διαστημάτων ή συντήρησης) και έναν εκτιμώμενο πληθωρισμό 2% για τις μελλοντικές αυξήσεις των ενοικίων.
Με αυτά τα δεδομένα, το εργαλείο μας αποκαλύπτει τα εξής:
Η μηνιαία δόση του δανείου σας διαμορφώνεται στα 343,1€.
Αφού αφαιρεθούν οι φόροι και οι πιθανές απώλειες, η καθαρή μηνιαία ταμειακή ροή που απομένει στην τσέπη σας είναι 552,9€.
Πότε θα κάνετε απόσβεση; Σε μόλις 41 μήνες θα έχετε καλύψει την ίδια συμμετοχή των 12.000€, ενώ το δάνειό σας θα έχει εξοφληθεί πλήρως στους 87 μήνες.
Το αποτέλεσμα σε βάθος χρόνου: Μετά από 15 έτη, η επένδυσή σας θα έχει συσσωρεύσει συνολικά 97.239€, αποδεικνύοντας πώς μια σωστή ανακαίνιση με το κατάλληλο χρηματοδοτικό πλάνο μπορεί να μετατραπεί σε μια σημαντική πηγή κεφαλαίου.
Τα προγράμματα επιδοτήσεων
Είναι προφανές ότι αν υπάρχει δυνατότητα ένταξης σε ένα πρόγραμμα επιδότησης (όπως για παράδειγμα το Ανακαινίζω) θα πρέπει να το εξετάσετε. Επίσης, αξίζει τον κόπο να διερευνήσετε το κατά πόσο μπορείτε να αξιοποιήστε φορολογικά κίνητρα (όπως για παράδειγμα ο μηδενισμός του φόρου εισοδήματος για τρία έτη εφόσον ανακαινίζεται και ενοικιάζεται κλειστό ακίνητο). Αυτές οι πολιτικές, μειώνουν το αρχικό κεφάλαιο, αυξάνουν την καθαρή ταμειακή ροή και τελικώς φέρνουν πολύ πιο κοντά την απόσβεση μεγιστοποιώντας το κέρδος. To fpress.gr έχει ετοιμάσει αντίστοιχο εργαλείο και για το πρόγραμμα “ανακαινίζω” το οποίο ήδη τρέχει. Μπορείτε να το βρείτε κάνοντας κλικ εδω
===============================================
Αποποίηση Ευθύνης: Το περιεχόμενο και οι πληροφορίες που περιλαμβάνονται στο παρόν άρθρο προσφέρονται προς τους επισκέπτες/τριες/χρήστες/τριες του fpress.gr αποκλειστικά και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς, δεν δύνανται σε καμιά περίπτωση να εκληφθούν ως προτροπή, προσφορά, άποψη, ή σύσταση του fpress.gr για αγορά ή πώληση οποιουδήποτε χρεογράφου και δεν συνθέτουν νομική, φορολογική, λογιστική, ή επενδυτική συμβουλή ή υπηρεσία σχετικά με την αποδοτικότητα ή καταλληλότητα οποιουδήποτε χρεογράφου ή επένδυσης. Κατά συνέπεια, δεν υφίσταται ουδεμία ευθύνη για τυχόν επενδυτικές και λοιπές αποφάσεις που θα ληφθούν με βάση τις πληροφορίες αυτές.
