Ομως δεν θα πρέπει να ξεχνάμε ότι στις περισσότερες περιπτώσεις η “ασυνέπεια” των ενοικιαστών δεν οφείλετε σε δόλο, αλλά σε αδυναμία κάλυψης των υποχρεώσεων τους λόγω της κακής οικονομικής συγκυρίας που έχει διαμορφωθεί στη χώρα τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, όπως υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ, υπάρχουν και συστηματικοί κακοπληρωτές που εκμεταλεύονται την κακή συγκυρία και δεν αποδίσουν τα ενοίκια.
Θα πρέπει όμως να σημειωθεί ότι η διαδικασία έξωσης είναι κοινή τόσο για τους συστηματικά κακοπληρωτές, όσο και για αυτούς που για πραγματικούς λόγους αδυναμίας δεν ανταποκρίνονται στις υποχρεώσεις τους. Οπότε καλό θα είναι να γνωρίζετε τις διαδικασίες και να είστε προετοιμασμένοι
Η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει ότι έχει μεγάλη σημασία ο τρόπος και ο χρόνος που ο κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα αντιδράσει σε ένα τέτοιο γεγονός, ιδιαίτερα αν βρίσκεται αντιμέτωπος με συστηματικούς κακοπληρωτές, γιατί κάθε καθυστέρηση και κάθε λάθος είναι εις βάρος του, αφού τις περισσότερες φορές είναι αδύνατη η είσπραξη των οφειλομένων μισθωμάτων.
Νομικά υπάρχουν τρεις τρόποι που μπορεί να χρησιμοποιήσει κανείς, αν καταφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο:
1. Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα
2. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και
3. Εκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου, χωρίς διεξαγωγή δίκης.
Μετά την ψήφιση και την θέση σε εφαρμογή το Νόμου 4055/2012 (νόμος για τη «δίκαιη δίκη»), συντέμνονται οι προθεσμίες που αφορούν στην έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου ακινήτου λόγω δυστροπίας του μισθωτή. Έτσι, η κατάθεση της αίτησης για την έκδοση διαταγής επίδοσης μισθίου πλέον κατατίθεται 15 ημέρες μετά την επίδοση εξώδικης όχλησης στον δύστροπο μισθωτή (σε περίπτωση που εκείνος δεν καταβάλει τα μισθώματα που οφείλει), ενώ η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου αποτελεί εκτελεστό τίτλο και μπορεί να εκτελεστεί μετά την παρέλευση 20 ημερών από την επίδοση στο μισθωτή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Έναρξη ισχύος του Νόμου 4055/2012, όσον αφορά το θέμα των μισθώσεων, είναι η 2α Απριλίου 2012.
Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας
Αρθρο 662 Α
Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 662Β έως Η μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, εφόσον έγγραφη όχληση έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων, εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά.
Αρθρο 662 Δ
1. Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διάταξη με την οποία υποχρεώνει τον καθ’ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου, και τον καταδικάζει στα Δικαστικά έξοδα.
3. Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 659.
Αρθρο 662Θ
Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 662Α έως Η, καθώς και οι διατάξεις των άρθρων 624, 626 παράγραφοι 2 και 3, 630 στοιχεία γ’, δ’ και ε’ και 634.
Με τις τελευταίες αυτές τροποποιήσεις στην παραπάνω διαδικασία της διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με ειδικό καταψηφιστικό αίτημα, να υποχρεωθεί ο μισθωτής να του καταβάλλει και τα ανεξόφλητα ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση που υπάρχουν και ζημιές στο μίσθιο για τις οποίες ο ιδιοκτήτης ζητά αποζημίωση, τότε απαιτείται ειδικό αίτημα στο Δικαστήριο, που μπορεί να προβληθεί μόνο στις δύο πρώτες διαδικασίες.
Αν μετά την αποβολή του, ο μισθωτής έχει εγκαταλείψει κινητά αντικείμενα του στο μίσθιο, και ο ιδιοκτήτης έχει οριστεί υποχρεωτικά από το δικαστικό επιμελητή ως μεσεγγυούχος και υπόχρεος για τη φύλαξή τους, όπως προβλέπει ο νόμος, θα πρέπει να απευθυνθείτε και πάλι σε Δικηγόρο ο οποίος θα χρειαστεί να κινήσει μια νέα δικαστική διαδικασία για την εκποίηση των πραγμάτων αυτών με πλειστηριασμό. Ωστόσο η ΠΟΜΙΔΑ ζήτησε και πέτυχε με την παραπάνω τροποποίηση της σχετικής νομοθεσίας, η ευθύνη του εκμισθωτή που διορίστηκε “με το ζόρι” μεσεγγυούχος για την φύλαξη των κινητών πραγμάτων του ενοικιαστή του, να παραγραφεί πλέον σε μόλις έξι (6) μήνες…
