Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το νέο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας

Καταρχάς, πρέπει να επισημανθεί ότι για όσους δε διαθέτουν ιδιόκτητο ακίνητο που χρησιμοποιείται ως κατοικία ή δεν επιθυμούν να το διασώσουν, ο νόμος Κατσέλη παραμένει μία επιλογή. Ωστόσο, για όσους επιθυμούν να διασώσουν την κύρια κατοικία τους, η επιλογή της αίτησης υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου αυτού αποκλείεται, καθώς με τη διαδικασία του Ν.3869/2010 ρυθμίζονται μεν τα χρέη του αιτούντα σε διάστημα μίας τριετίας, όμως όλη του η ακίνητη περιουσία ρευστοποιείται, εφόσον βέβαια η αξία της αναμένεται να προκαλέσει αγοραστικό ενδιαφέρον. Αυτό σημαίνει ότι αν η αξία της κύριας κατοικίας είναι ιδιαίτερα χαμηλή, μπορεί το δικαστήριο να μην διατάξει τη ρευστοποίησή της.

Οι δυνατότητες του οφειλέτη να ρυθμίσει τα χρέη του, διασώζοντας την κατοικία του, είναι πλέον περιορισμένες και εκτείνονται σε τρία επίπεδα, που αποτελούν παράλληλα και χρονικά στάδια: α) διαπραγμάτευση και εξωδικαστική ρύθμιση, β) υπαγωγή στο Ν. 4605/2019, γ) άμυνα έναντι αναγκαστικής εκτέλεσης.

Διαπραγμάτευση με τις τράπεζες και εξωδικαστική ρύθμιση

Για τους οφειλέτες που για πρώτη φορά βρίσκονται σε αδυναμία να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους από δάνεια (στεγαστικά, επιχειρηματικά, καταναλωτικά) και κάρτες, ένα πρώτο στάδιο συνιστά η ατομική διαπραγμάτευση με την κάθε τράπεζα. Αυτό μπορεί να γίνει είτε ελεύθερα είτε με τη διαδικασία του Κώδικα Δεοντολογίας του Ν.4224/2013.

Ο Κώδικας Δεοντολογίας αποτελεί μία διαδικασία ανταλλαγής προτάσεων και πληροφοριών μεταξύ του οφειλέτη και της κάθε τράπεζας ξεχωριστά, προκειμένου να βρεθεί η “κατάλληλη ρύθμιση” της κάθε οφειλής, με συγκεκριμένες υποχρεώσεις για τις τράπεζες και χρονοδιαγράμματα. Όταν ο οφειλέτης καθυστερήσει την αποπληρωμή μίας δόσης πάνω από 60 ημέρες, η τράπεζα έχει υποχρέωση να ξεκινήσει τη Διαδικασία Επίλυσης Καθυστερήσεων του ΚΔ για την εξεύρεση κατάλληλης ρύθμισης, προτού προβεί σε καταγγελία της σύμβασης. Άρνηση του δανειολήπτη να απαντήσει στις έγγραφες επιστολές που αποδεδειγμένα έχει λάβει, έχει ως συνέπεια αφενός το χαρακτηρισμό του ως μη συνεργάσιμου δανειολήπτη και αφετέρου τη δυνατότητα της τράπεζας να ξεκινήσει διαδικασίες εκτέλεσης.

Συνιστάται, πάντως, ο οφειλέτης που βρίσκεται ή πρόκειται να βρεθεί σε αδυναμία πληρωμών και απευθύνεται στην τράπεζα για να διαπραγματευτεί τυχόν ρύθμιση της οφειλής του, να το κάνει μέσω της διαδικασίας του Κώδικα Δεοντολογίας, καθώς, ανεξάρτητα από το αποτέλεσμα της διαπραγμάτευσης, υπάρχουν κανόνες και μεγαλύτερη διαφάνεια στην επικοινωνία του με την τράπεζα.

Η υπαγωγή στο Ν. 4605/2019

Ενδεχόμενη αποτυχία της ατομικής διαπραγμάτευσης για εξωδικαστική ρύθμιση ανοίγει το δρόμο στις τράπεζες για επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης. Όπως αναφέρθηκε, δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας στο νόμο Κατσέλη δεν προβλέπεται, επομένως ως μόνη επιλογή φαίνεται η ενδεχόμενη υπαγωγή στις διατάξεις των άρθρων 68 επ. του Ν.4605/2019.

Η λογική της ρύθμισης αυτής συνίσταται στη διευθέτηση μόνο εμπραγμάτως εξασφαλισμένων (με υποθήκη ή προσημείωση στην κύρια κατοικία και μόνο) τραπεζικών οφειλών, που έχουν φυσικά πρόσωπα, ανεξάρτητα αν έχουν ή όχι την εμπορική ιδιότητα, μέσω μίας ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Αν η διαδικασία στην πλατφόρμα δεν τελεσφορήσει, τότε ο οφειλέτης μπορεί να επιδιώξει τη ρύθμιση των οφειλών αυτών δικαστικά.

Επισημαίνεται με έμφαση ότι η ρύθμιση αφορά μόνο τα δάνεια που έχουν εξασφάλιση επί της κύριας κατοικίας και για τις οποίες δεν υφίσταται εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου – οι λοιπές οφειλές δε ρυθμίζονται (για την τύχη των λοιπών οφειλών γίνεται λόγος παρακάτω).

Επιπλέον, δεν είναι δυνατή η παράλληλη υπαγωγή στο Ν.4605/2019 για τα στεγαστικά ή λοιπά εξασφαλισμένα δάνεια και στο Ν.3869/2010 για τα υπόλοιπα. Μάλιστα, αν έχει ασκηθεί αίτηση στο νόμο Κατσέλη και δεν έχει συζητηθεί, μπορεί μεν ο οφειλέτης να κάνει αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Ν.4605/2019, σε περίπτωση όμως που γίνει ρύθμιση έστω και μίας οφειλής, η εκκρεμής δίκη στο νόμο Κατσέλη καταργείται. Προκειμένου δε να ασκηθεί αίτηση στο δικαστήριο για υπαγωγή στο Ν.4605/2019, ο οφειλέτης πρέπει να παραιτηθεί από την αίτηση του νόμου Κατσέλη.

Από την ουσιαστική πλευρά της νέας ρύθμισης, δύο είναι τα βασικά ερωτήματα που πρέπει να απαντηθούν: πρώτον, ποιους αφορά και δεύτερον, ποιους συμφέρει η υπαγωγή στο Ν.4605/2019.

• Για να απαντηθεί το πρώτο ερώτημα, αναφέρουμε περιληπτικά τις – πολλές – προϋποθέσεις ένταξης:

α. Η αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει το ποσό των 250.000 ευρώ (175.000 ευρώ για τα επιχειρηματικά δάνεια).

β. Το οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη δεν υπερβαίνει το ποσό των i) 12.500 ευρώ (νοικοκυριό ενός ατόμου), ii) 21.000 (νοικοκυριό δύο ατόμων), iii) 26.000 ευρώ (ζευγάρι με ένα παιδί), iv) 31.000 ευρώ (ζευγάρι με δύο παιδιά), v) 36.000 ευρώ (ζευγάρι με τρία παιδιά).

γ. Η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη και όλων των μελών της οικογένειάς του και τα οχήματα του οφειλέτη και του συζύγου του δεν υπερβαίνουν το ποσό των 80.000 ευρώ.

δ. Οι καταθέσεις/μετοχές/πολύτιμα μέταλλα του οφειλέτη και όλων των μελών της οικογένειάς του δεν υπερβαίνουν το ποσό των 15.000 ευρώ.

ε. Το σύνολο του υπολειπόμενου κεφαλαίου, συμπεριλαμβανομένων λογιστικοποιημένων τόκων και εξόδων, των ρυθμιζόμενων οφειλών με υποθήκη ή προσημείωση στην κύρια κατοικία ανά τράπεζα δεν υπερβαίνει το ποσό των 130.000 ευρώ (100.000 ευρώ αν υπάρχουν επιχειρηματικά δάνεια).

στ. Δεν έχει εκδοθεί απόφαση του Ν.3869/2010 (Κατσέλη), εκτός αν έχει εξαφανιστεί έπειτα από έφεση ή αναιρεθεί.

ζ. Δεν έχει υποβληθεί αίτηση στην πλατφόρμα του εξωδικαστικού μηχανισμού επιχειρηματικών οφειλών (Ν.4469/2017).

• Ακόμα όμως και αν ένα οφειλέτης πληροί σωρευτικά όλες τις παραπάνω προϋποθέσεις, δεν είναι βέβαιο ότι η ρύθμιση του Ν.4605/2019 τον συμφέρει. Καταρχάς, όπως αναφέραμε, η ρύθμιση θα αφορά μόνο τα δάνεια που έχουν εξασφάλιση πάνω στην κύρια κατοικία. Με μόνη τη συμφωνία (ή τη δικαστική απόφαση, αν η διαδικασία της πλατφόρμας δεν τελεσφορήσει), οι τράπεζες έχουν δικαίωμα να στραφούν στην υπόλοιπη περιουσία. Αντίθετα, στην περίπτωση της ατομικής διαπραγμάτευσης και εξωδικαστικής ρύθμισης, κατά κανόνα η υπόλοιπη περιουσία του οφειλέτη δεν κινδυνεύει.

Κατά κύριο λόγο, όμως, πρέπει να εξεταστούν οι όροι της ρύθμισης του Ν.4605/2019. Περιληπτικά, προβλέπεται καταβολή ποσού ίσου με το 120% της εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας, σε 25 έτη με απώτατο όριο το 80ο έτος ηλικίας του οφειλέτη και με επιτόκιο ίσο με το EURIBOR τριμήνου συν περιθώριο 2%. Μάλιστα, η εμπορική αξία υπολογίζεται με βάση τις εκτιμήσεις της τράπεζας, εκτός αν ο οφειλέτης αποδείξει το αντίθετο. Μη καταβολή ποσού συνολικού ύψους τριών δόσεων έχει ως συνέπεια την έναρξη αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας.

Για παράδειγμα, αν η εμπορική αξία της κύριας κατοικίας ανέρχεται σε 100.000 ευρώ, ο οφειλέτης θα κληθεί να καταβάλει 120.000 ευρώ, που με τους τόκους, σε διάστημα 25 ετών, θα φθάσουν τις 150.000 ευρώ. Η υπόλοιπη περιουσία του θα ρευστοποιηθεί. Παράλληλα, αν υπάρχουν οφειλές που δεν υπάγονται στη ρύθμιση (πχ. από καταναλωτικά δάνεια ή πιστωτικές κάρτες ή εξασφαλισμένες οφειλές με υπόλοιπο πάνω από 130.000 ευρώ), τότε για τις οφειλές αυτές επιτρέπεται πλειστηριασμός της κύριας κατοικίας, μετά από άδεια του δικαστηρίου, εκτός αν ο οφειλέτης καταβάλει σε διάστημα δύο ετών αυτό που θα λάμβαναν οι πιστωτές αυτής της κατηγορίας στην περίπτωση ενός υποθετικού πλειστηριασμού. Ο νόμος δε διευκρινίζει αν οι μη υπαγόμενες οφειλές θεωρούνται εξοφλημένες, μετά τις καταβολές της διετίας ή αν οι καταβολές αυτές, πέραν της μείωσης της οφειλής, απλά καθυστερούν τον πλειστηριασμό, όσο διαρκεί η ρύθμιση.

Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι η ρύθμιση του Ν.4605/2019 φαντάζει συμφέρουσα κυρίως για όσους οφειλέτες, ηλικίας κάτω από 55 ετών, διαθέτουν μόνο μία κύρια και μοναδική κατοικία, της οποίας η αξία είναι σημαντικά χαμηλότερη των 100.000 ευρώ και δε διαθέτουν ανεξασφάλιστες οφειλές σε άλλες τράπεζες ή εξασφαλισμένες οφειλές με υπόλοιπο μεγαλύτερο των 130.000 ευρώ. Εναλλακτικά, η ρύθμιση θα μπορούσε να είναι συμφέρουσα για τους οφειλέτες που έχουν μεν κύρια κατοικία μεγαλύτερης αξίας, οφείλουν όμως εξασφαλισμένα δάνεια σε περισσότερες από μία τράπεζες, αρκεί να έχουν υπόλοιπο κάτω από 130.000 ευρώ ανά τράπεζα. Διότι και σε αυτήν την περίπτωση, ο οφειλέτης θα κληθεί να καταβάλει το 120% της αξίας της κύριας κατοικίας, πλέον τόκων.

Άμυνα έναντι αναγκαστικής εκτέλεσης

Αν ο οφειλέτης δεν καταφέρει, για οποιοδήποτε λόγο, να ρυθμίσει είτε εξωδικαστικά είτε μέσω του Ν.4605/2019 τις οφειλές του, τότε υφίσταται κίνδυνος να ξεκινήσει αναγκαστική εκτέλεση εις βάρος της κύριας κατοικίας του. Στην περίπτωση αυτή, ο οφειλέτης θα μπορεί να ασκήσει μόνο τα ένδικα μέσα που προβλέπονται από τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Ενδεικτικά, μεταξύ άλλων, θα μπορεί να ασκήσει:

• ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής, προσβάλλοντας πχ. την απαίτηση λόγω ύπαρξης καταχρηστικών ΓΟΣ,
• ανακοπή κατά των πράξεων εκτέλεσης (επιταγή προς πληρωμή, κατάσχεση κτλ), προσβάλλοντας πχ. την καταχρηστικότητα των πράξεων αυτών,
• ανακοπή διόρθωσης του τιμήματος πρώτης προσφοράς.