Πώς θα αποφύγετε τη φορολόγηση ανείσπρακτων ενοικίων

Θεωρητικά για άλλη μία φορά στόχος θα είναι να αρχίσουν νωρίς αλλά το αν θα επιτευχθεί αυτό ή όχι θα το ανακαλύψουμε στην πορεία. Σε κάθε περίπτωση, πριν την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων , αρκετοί φορολογούμενοι θα πρέπει να φροντίσουν να έχουν κάνει κάποιες ενέργειες από μέρος τους , ώστε να μπορέσουν να υποβάλλουν την φορολογική τους δήλωση.

Στο προηγούμενο μας άρθρο είχαμε αναφερθεί σε όσα έγγαμα ζευγάρια θελήσουν να υποβάλλουν χωριστές δηλώσεις και τι θα πρέπει να κάνουν , αλλά και τι να προσέξουν.

Στο σημερινό άρθρο θα αφιερωθούμε στους ιδιοκτήτες ακινήτων που μισθώνουν τα ακίνητα τους , αλλά έχουν ανείσπρακτα ενοίκια πολλών ή λίγων μηνών και τις ενέργειες που θα πρέπει να κάνουν ώστε να μην επιβαρυνθούν με φόρο για κάτι που δεν έχουν εισπράξει .

Ως γνωστό τα ενοίκια φορολογούνται κλιμακωτά με την αυτοτελή κλίμακα του άρθρο 40 του Ν. 4172/2013 η οποία είναι :

• Εισόδημα από ενοίκια 0-12.000 ευρώ , 15% φόρος
• Εισόδημα από ενοίκια 12.001-35.000 ευρώ , 35% φόρος
• Εισόδημα από ενοίκια 35.001 ευρώ και άνω , 45% φόρος.

Επιπρόσθετα το εισόδημα από τα ενοίκια προστίθεται μαζί με όλα τα υπόλοιπα εισοδήματα ( μισθούς ,συντάξεις, κέρδη από ατομική επιχείρηση, μερίσματα , τόκους καταθέσεων, παγκόσμια εισοδήματα για φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας και γενικά με όλα τα ποσά τα οποία χαρακτηρίζονται ως εισόδημα) , ώστε να διαμορφωθεί το ποσό από το οποίο θα υπολογιστεί η εισφορά αλληλεγγύης σύμφωνα με την κλίμακα του άρθρου 43 Α του Ν. 4172/2013 η οποία είναι :

Ένα πολύ συχνό ερώτημα που τίθεται την ημέρα της δήλωσης αφορά στο τι γίνεται στην περίπτωση όπου έχει μισθωθεί ένα ακίνητο αλλά τα ενοίκια της χρήσης 2018 ή μέρος των ενοικίων της χρήσεως δεν έχουν εισπραχθεί;

Η απάντηση στο ερώτημα αν δοθεί την ημέρα της υποβολής της δήλωσης , μάλλον θα είναι αργά. Πολλές φορές υπάρχει η εντύπωση ότι αν τα ενοίκια δεν έχουν εισπραχθεί , αντίστοιχα δεν δηλώνονται και δηλώνονται μόνο τα εισπραχθέντα.

Η εντύπωση είναι εν μέρει σωστή , αλλά για να μετατραπεί σε απόλυτα σωστή θα πρέπει ο φορολογούμενος να προβεί σε κάποιες ενέργειες, συνήθως αρκετά χρονοβόρες, πριν την ολοκλήρωση της υποβολής της δήλωσης , η οποία θα πρέπει να υποβληθεί εμπρόθεσμα.

Σύμφωνα με τα όσα ορίζει ο Ν. 4172/2013 τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή:

• Διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή
• Διαταγή πληρωμής ή
• Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή
• Να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής μισθωμάτων ή
• Να έχει ασκηθεί αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.
• Ειδικά, σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αντί της προσκόμισης των ανωτέρω δικαιολογητικών αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.
• Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.

Οι προαναφερόμενες ενέργειες θα πρέπει να έχουν γίνει πριν την υποβολή της φετινής δήλωσης, ενώ παράλληλα θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα που τα ενοίκια δεν έχουν εισπραχθεί. Το διάστημα που για τις φετινές δηλώσεις μπορεί να δηλωθεί ως μη εισπραχθέν αφορά τα ενοίκια της περιόδου 1/1/2018- 31/12/2018 και σε καμία περίπτωση παλαιοτέρων χρήσεων. Αν υπάρχουν ανείσπρακτα ενοίκια για την χρήση 2017, θα έπρεπε αντίστοιχα να δηλωθούν στην δήλωση του φορολογικού έτους 2017. Επίσης αν υπάρχουν ανείσπρακτα ενοίκια της χρήσεως 2019 θα δηλωθούν στην δήλωση που θα γίνει το 2020 , αν παραμένουν έως τότε ανείσπρακτα.

Η διαδικασία όμως δεν σταματά εδώ . Πριν την υποβολή της δήλωσης, εμπρόθεσμης πάντα, ο φορολογούμενος θα πρέπει να υποβάλλει στο τμήμα εισοδήματος της αρμόδιας Δ.Ο.Υ που ανήκει , σχετική αίτηση όπου θα αναγράφει τα στοιχεία του ακινήτου , του μισθωτή , το διάστημα αλλά και το συνολικό ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Επίσης μαζί με την αίτηση θα πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο ενός εκ των προαναφερόμενων εγγράφων. Δυστυχώς αυτή η διαδικασία μέχρι πέρσι δεν μπορούσε να γίνει ηλεκτρονικά αλλά μόνο με φυσική παρουσία στην Δ.Ο.Υ. , κάτι που αναμένεται να γίνει και φέτος.

Στην συνέχεια η αίτηση αφού ελεγχθεί από τον αρμόδιο υπάλληλο θα πρέπει να πρωτοκολληθεί , αλλά και να καταχωρηθεί στο ειδικό σύστημα του taxis, ώστε να μπορέσει να «ξεκλειδώσει» η σχετική επιλογή στο έντυπο Ε2 του φορολογούμενου.

Αντίστοιχα στο έντυπο Ε2 θα πρέπει σε χωριστή γραμμή να καταχωρηθεί το ακίνητο , τα στοιχεία του ενοικιαστή , το διάστημα, το μηνιαίο μίσθωμα, ενώ στην στήλη 17 θα πρέπει να επιλεχθεί η επιλογή Νο 41 «ανείσπρακτα ενοίκια» . Στην περίπτωση που δεν έχει υποβληθεί η προαναφερόμενη αίτηση στην Δ.Ο.Υ ή δεν έχει καταχωρηθεί στο σύστημα από τον αρμόδιο υπάλληλο ο φορολογούμενος δεν μπορεί να επιλέξει τον κωδικό 41 ’ανείσπρακτα ενοίκια’’.

Στην συνέχεια το σύστημα αυτόματα θα μεταφέρει στον κωδικό 125 ή 126 του Ε1 του φορολογούμενου το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Το ποσό αυτό όπως προαναφέραμε δεν υπολογίζεται στο ετήσιο εισόδημα , άρα δεν προστίθεται στην κλίμακα φορολογίας εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία , καθώς και στην κλίμακα εισφοράς αλληλεγγύης. Βέβαια το ποσό αυτό δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί στην κάλυψη των τεκμηρίων αφού δεν έχει εισπραχθεί και δεν αποτελεί εισόδημα του φορολογούμενου.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να τονίσουμε ότι αν το ακίνητο ανήκει σε παραπάνω από έναν ιδιοκτήτη , οι ενέργειες, αλλά και οι αιτήσεις θα πρέπει να γίνουν από τον κάθε ιδιοκτήτη ξεχωριστά.

Επίσης θα πρέπει να επισημάνουμε ότι η διαδικασία αφορά μόνο τα φυσικά πρόσωπα και όχι τα νομικά πρόσωπα που μισθώνουν ακίνητα. Τα νομικά θα πρέπει να μελετήσουν την διαδικασία των επισφαλειών και μέσω αυτής να απαλλαχθούν από τα ανείσπρακτα ενοίκια .

Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που εισπραχθούν τα ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα στο παρελθόν;

Τα έσοδα αυτά θα δηλωθούν την χρονιά που έχουν εισπραχθεί , μαζί με τα υπόλοιπα εισοδήματα του έτους και όχι με συμπληρωματική δήλωση του έτους που τα αφορούν. Ο συντελεστής φορολογίας που θα εφαρμοστεί θα είναι αυτός που ισχύει το έτος που εισπράχθηκαν.

*Ο Ηλίας Χατζηγεωργίου είναι Λογιστής - Φοροτεχνικός με άδεια Α’ Τάξεως από το Οικονομικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Είναι διαχειριστής της φοροτεχνικής εταιρείας Pantelis & Partners Tax and Accounting Specialists και αντιπρόεδρος της επιτροπής φοροτεχνικών του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών. Ειδικεύεται σε θέματα φορολογίας εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων, θέματα κατοίκων εξωτερικού και φορολογίας παγκόσμιου εισοδήματος, φορολογικών ελέγχων επιχειρήσεων και φυσικών προσώπων.

Άλλα άρθρα του Ηλία Χατζηγεωργίου στο fpress.gr:

Οι αλλαγές του 2019: Ο ΕΝΦΙΑ, οι εισφορές, οι δηλώσεις των παντρεμένων και οι σακούλες

Ποιες δαπάνες ξεφουσκώνουν τα φορολογητέα κέρδη

Οι φορολογικές υποχρεώσεις όσων μετέφεραν τη φορολογική τους κατοικία στο εξωτερικό

Βραχυχρόνιες μισθώσεις, τι μας ξημερώνει από 1/12/2018