Η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας αποτελεί διαχρονικό στόχο για τη συντριπτική πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών. Ωστόσο, για χιλιάδες υποψήφιους αγοραστές ακινήτων, η επίσκεψη στην τράπεζα για τη λήψη στεγαστικού δανείου καταλήγει σε ψυχρολουσία.
Παρά τη διάθεση του τραπεζικού συστήματος να χρηματοδοτήσει την αγορά κατοικίας, ένα σημαντικό ποσοστό των αιτήσεων απορρίπτεται ή εγκρίνεται για ποσά πολύ χαμηλότερα από τα απαιτούμενα.
Η βασική αιτία έγκειται στους τραπεζικούς κανόνες αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας: η μηνιαία δόση εξυπηρέτησης του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 35% με 40% του διαθέσιμου μηνιαίου εισοδήματος.
Σε αυτό το αυστηρό πλαίσιο προσκρούει μια ελληνική πραγματικότητα που συνθέτει μια τετραπλή τροχοπέδη για όσους θέλουν να αγοράσουν σπίτι μέσω στεγαστικού δανείου.
Οι τέσσερις παράγοντες που κλείνουν την πόρτα των τραπεζών
1. Τα χαμηλά εισοδήματα μετά την πολυετή κρίση
Παρά τη σταδιακή ανάκαμψη και τις αυξήσεις των μισθών τα τελευταία χρόνια, το μέσο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα εξακολουθεί να φέρει τα σημάδια της δεκαετούς κρίσης.
Όταν το εισόδημα παραμένει συμπιεσμένο, το διαθέσιμο ποσό για τη μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου είναι περιορισμένο. Αυτό οδηγεί σε αυτόματο «ψαλίδισμα» του τελικού κεφαλαίου που μπορεί να δανείσει η τράπεζα.
Με άλλα λόγια, ακόμη και αν ο ενδιαφερόμενος πληροί τα υπόλοιπα κριτήρια, το ύψος του εισοδήματός του καθορίζει σε μεγάλο βαθμό το ποσό του στεγαστικού δανείου που μπορεί να εξασφαλίσει.
2. Τα «άδεια εκκαθαριστικά» και η παραοικονομία
Μια παθογένεια ετών συνεχίζει να κοστίζει ακριβά: η μη δήλωση του συνόλου των πραγματικών εισοδημάτων.
Πολλοί εργαζόμενοι ή ελεύθεροι επαγγελματίες διαθέτουν μεν ρευστότητα στην καθημερινότητά τους, εμφανίζουν όμως στην εφορία εξαιρετικά χαμηλά ποσά.
Οι τράπεζες, ωστόσο, δεν βασίζονται σε άτυπες διαβεβαιώσεις, αλλά στα φορολογικά στοιχεία και τα επίσημα εκκαθαριστικά σημειώματα.
Το αποτέλεσμα είναι υποψήφιοι δανειολήπτες με «άδεια εκκαθαριστικά» να απορρίπτονται ως μη επιλέξιμοι ή να μπορούν να λάβουν πολύ μικρότερο στεγαστικό δάνειο από αυτό που θα απαιτούσε η αγορά του ακινήτου που έχουν επιλέξει.
3. Το ράλι τιμών στα ακίνητα που υπερβαίνει τα εισοδήματα
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο από τη στιγμή που οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά, κινούμενες με ταχύτερο ρυθμό από εκείνον των εισοδημάτων.
Για να αποκτηθεί το ίδιο ακίνητο σήμερα, απαιτείται σημαντικά υψηλότερο ποσό χρηματοδότησης σε σχέση με λίγα χρόνια πριν.
Έτσι, ακόμη και αν ένα νοικοκυριό πληροί το όριο του 35%-40% της μηνιαίας δόσης ως προς το εισόδημα για ένα μέτριο ποσό δανείου, το ποσό αυτό συχνά δεν επαρκεί για να καλύψει την αυξημένη εμπορική αξία του σπιτιού.
Εδώ δημιουργείται ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα για τους υποψήφιους αγοραστές: η τράπεζα μπορεί να εγκρίνει το ποσό που «σηκώνει» το εισόδημα, αλλά αυτό να μην αρκεί για την αγορά του ακινήτου που χρειάζεται το νοικοκυριό.
4. Το ανεξόφλητο βάρος των «κόκκινων» δανείων
Η δεκαετής κρίση άφησε βαθιά σημάδια στα μητρώα πιστοληπτικής αξιολόγησης, όπως ο Τειρεσίας.
Εκατοντάδες χιλιάδες δανειολήπτες που είδαν τα δάνειά τους να «κοκκινίζουν» τα προηγούμενα χρόνια και εξακολουθούν να διατηρούν αρρύθμιστες οφειλές –είτε αυτές παραμένουν στις τράπεζες είτε έχουν μεταβιβαστεί σε servicers και funds– βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα ισχυρό εμπόδιο στην προσπάθεια νέας χρηματοδότησης.
Για το τραπεζικό σύστημα, μια εκκρεμής μη εξυπηρετούμενη υποχρέωση επηρεάζει καθοριστικά την πιστοληπτική αξιολόγηση και μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη νέου αιτήματος χρηματοδότησης.
Έτσι, ένας ενδιαφερόμενος μπορεί να διαθέτει σήμερα εισόδημα και να θέλει να αγοράσει κατοικία, αλλά το παρελθόν των οφειλών του να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για την πρόσβαση σε νέο στεγαστικό δάνειο.
Χτίζοντας το πιστοληπτικό προφίλ: Το κλειδί για χρηματοδότηση
Η πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό απαιτεί ενεργητικό σχεδιασμό.
Η πρακτική των αδήλωτων εισοδημάτων («όλα μαύρα»), καθώς και η εγκατάλειψη παλαιών οφειλών χωρίς ρύθμιση, στερούν από τον πολίτη ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία χρηματοδότησης: την πρόσβαση στο επίσημο τραπεζικό χρήμα.
Η εμφάνιση των πραγματικών εισοδημάτων και η τακτοποίηση τυχόν παλιών εκκρεμοτήτων μπορούν να βελτιώσουν την εικόνα του υποψήφιου δανειολήπτη.
Εμφανίζοντας τα πραγματικά εισοδήματα και τακτοποιώντας παλιές εκκρεμότητες:
- Αποκαθίσταται και αναβαθμίζεται η πιστοληπτική ικανότητα, ανοίγοντας τον δρόμο για έγκριση ικανοποιητικών ποσών και καλύτερων επιτοκιακών όρων.
- Εξασφαλίζεται η δυνατότητα συμμετοχής σε προνομιακά προγράμματα, όπως τα χαμηλότοκα ή επιδοτούμενα δάνεια των προγραμμάτων τύπου «Σπίτι μου», τα οποία προϋποθέτουν πιστοποιημένα εισοδήματα και καθαρό τραπεζικό προφίλ.
Πόσο στεγαστικό δάνειο μπορείτε να πάρετε;
Πριν από την επίσκεψη στην τράπεζα, ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να υπολογίσει τις πραγματικές δυνατότητες δανεισμού του.
Το διαδραστικό εργαλείο του fpress.gr επιτρέπει στον χρήστη να υπολογίσει πόσο στεγαστικό δάνειο μπορεί να εξυπηρετήσει, με βάση το εισόδημα, τη διάρκεια του δανείου και το επιτόκιο.
Οδηγίες χρήσης του εργαλείου
Για να υπολογίσετε άμεσα τις δυνατότητες δανεισμού σας:
1. Αναγράψτε το μηνιαίο οικογενειακό εισόδημα
Συμπληρώστε το καθαρό, φορολογικά δηλωμένο μηνιαίο εισόδημα του νοικοκυριού σας.
2. Επιλέξτε την περίοδο αποπληρωμής του δανείου
Καθορίστε τη διάρκεια του στεγαστικού δανείου σε έτη, για παράδειγμα 15, 20, 25 ή 30 χρόνια.
3. Ορίστε το επιτόκιο
Εισαγάγετε το ετήσιο ονομαστικό επιτόκιο με βάση τα τρέχοντα τραπεζικά δεδομένα.
Τι υπολογίζει το εργαλείο
Με βάση τα στοιχεία που θα εισαγάγετε, το εργαλείο υπολογίζει αυτόματα:
- Το μέγιστο ποσό στεγαστικού δανείου που μπορεί να εκταμιευτεί, τηρώντας το όριο της δόσης ως προς το εισόδημα.
- Τη μέγιστη αξία του ακινήτου που μπορείτε να αγοράσετε.
- Το ποσό των μετρητών (ίδια συμμετοχή) που θα χρειαστεί να καταβάλετε.
- Το ακριβές ύψος της μηνιαίας δόσης.
Με αυτόν τον τρόπο, ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να αποκτήσει μια πρώτη σαφή εικόνα για το πόσο δάνειο μπορεί να πάρει από την τράπεζα, ποια αξία ακινήτου μπορεί να υποστηρίξει οικονομικά και πόσα χρήματα θα χρειαστεί να διαθέσει από δικούς του πόρους, πριν προχωρήσει στην αναζήτηση κατοικίας.
===============================================
Αποποίηση Ευθύνης: Το περιεχόμενο και οι πληροφορίες που περιλαμβάνονται στο παρόν άρθρο προσφέρονται προς τους επισκέπτες/τριες/χρήστες/τριες του fpress.gr αποκλειστικά και μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς, δεν δύνανται σε καμιά περίπτωση να εκληφθούν ως προτροπή, προσφορά, άποψη, ή σύσταση του fpress.gr για αγορά ή πώληση οποιουδήποτε χρεογράφου και δεν συνθέτουν νομική, φορολογική, λογιστική, ή επενδυτική συμβουλή ή υπηρεσία σχετικά με την αποδοτικότητα ή καταλληλότητα οποιουδήποτε χρεογράφου ή επένδυσης. Κατά συνέπεια, δεν υφίσταται ουδεμία ευθύνη για τυχόν επενδυτικές και λοιπές αποφάσεις που θα ληφθούν με βάση τις πληροφορίες αυτές.
