Ακίνητα: Ποια συμβόλαια περνούν από «κόσκινο»

Στο στόχαστρο του φοροελεγκτικού μηχανισμού μπαίνουν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2025, με την ΑΑΔΕ να ενεργοποιεί εκτεταμένες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και να περνά από «κόσκινο» τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που συνόδευσαν τα συμβόλαια.

Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας και βάζουν στο μικροσκόπιο συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων, με την ΑΑΔΕ να αναζητά περιπτώσεις στις οποίες τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ ήταν ανακριβή ή δεν επισυνάφθηκαν όπως προβλέπει ο νόμος.

Το μέγεθος της ελεγκτικής «δεξαμενής» είναι μεγάλο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν το 2025 συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Την ίδια στιγμή, από την αρχή του τρέχοντος έτους έχουν ήδη υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων, με τον φόρο που έχει βεβαιωθεί να ανέρχεται σε περίπου 335 εκατ. ευρώ.

Έλεγχοι εξ αποστάσεως με risk analysis

Οι έλεγχοι για τις μεταβιβάσεις του 2025 θα πραγματοποιηθούν εξ αποστάσεως, χωρίς να απαιτείται κατ’ αρχήν φυσική παρουσία των εμπλεκομένων στις φορολογικές υπηρεσίες.

Την ευθύνη αναλαμβάνουν τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ).

Στόχος είναι να διαπιστωθεί εάν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενες υποχρεώσεις από τους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες ή τους προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων στις μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2025.

Η επιλογή των υποθέσεων δεν γίνεται τυχαία. Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί κριτήρια ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), αξιοποιώντας ηλεκτρονικά δεδομένα αλλά και στοιχεία από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης.

Με αυτόν τον τρόπο ο ελεγκτικός μηχανισμός μπορεί να επικεντρώνεται στις συναλλαγές που εμφανίζουν μεγαλύτερο φορολογικό ενδιαφέρον ή ενδείξεις ασυμφωνιών.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στο επίκεντρο

Κεντρικό ρόλο στις διασταυρώσεις έχει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το οποίο αποτελεί απαραίτητο δικαιολογητικό για τις μεταβιβάσεις και σειρά άλλων πράξεων που αφορούν ακίνητα.

Με το πιστοποιητικό αποδεικνύεται, μεταξύ άλλων, ότι το συγκεκριμένο ακίνητο έχει συμπεριληφθεί στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.

Η νομοθεσία απαγορεύει τη σύνταξη πράξεων με τις οποίες συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και πράξεων που παρέχουν δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης, εάν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο το απαιτούμενο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Στις μεταβιβάσεις ακινήτων ή στη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα πέντε έτη που προηγούνται της μεταβίβασης.

Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, η περίοδος επεκτείνεται στα έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου του έτους της μεταβίβασης.

Πότε ελέγχονται και οι οφειλές ΕΝΦΙΑ

Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες οι προϋποθέσεις είναι αυστηρότερες.

Το πιστοποιητικό δεν βεβαιώνει μόνο ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ, αλλά και ότι ο φορολογούμενος έχει εξοφλήσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχούν στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Παράλληλα εξετάζεται εάν έχουν εξοφληθεί, ρυθμιστεί ή νόμιμα απαλλαγεί οι σχετικές υποχρεώσεις για τα υπόλοιπα ακίνητα του φορολογουμένου για την περίοδο που προβλέπει η νομοθεσία.

Ιδιαίτερη διαδικασία ισχύει στις αποδοχές κληρονομιάς. Κατά τη σύνταξη της σχετικής συμβολαιογραφικής πράξης πρέπει επίσης να μνημονεύεται και να επισυνάπτεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αντιστοιχεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή υπάρχει νόμιμη απαλλαγή.

Ποιες αποκλίσεις «συγχωρούνται»

Η νομοθεσία προβλέπει πάντως συγκεκριμένα περιθώρια για μικρές αποκλίσεις στα στοιχεία του ακινήτου, ώστε ένα περιορισμένο λάθος να μη δημιουργεί αυτομάτως πρόβλημα στην εγκυρότητα του πιστοποιητικού.

Θεωρείται έγκυρο πιστοποιητικό στο οποίο η επιφάνεια του κτίσματος εμφανίζει απόκλιση έως 5 τετραγωνικά μέτρα, ενώ για γήπεδα ή οικόπεδα γίνεται αποδεκτή απόκλιση έως 2% της επιφάνειας.

Αποδεκτές μπορούν επίσης να είναι παραλείψεις ή λανθασμένες αναγραφές στοιχείων, εφόσον δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν οδηγούν στην επιβολή χαμηλότερου φόρου.

Πρόστιμα έως 1.000 ευρώ ανά συμβόλαιο

Για τις περιπτώσεις στις οποίες οι διασταυρώσεις αποκαλύψουν παραβάσεις, η νομοθεσία προβλέπει πρόστιμα για τους υπόχρεους.

Συμβολαιογράφοι και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που παραβαίνουν τις σχετικές υποχρεώσεις αντιμετωπίζουν πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των εμπράγματων δικαιωμάτων που περιλαμβάνονται σε αυτή.

Εφόσον έχει επισυναφθεί ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το πρόστιμο ανέρχεται στο 2% της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή των δικαιωμάτων που αφορά το ανακριβές πιστοποιητικό, με κατώτατο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ.

Εάν από τη χρήση του ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φορολογικών εσόδων, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Στην περίπτωση που δεν έχει επισυναφθεί καθόλου το απαιτούμενο πιστοποιητικό, το πρόστιμο διαμορφώνεται σε 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή των δικαιωμάτων ανά συμβολαιογραφική πράξη, και πάλι με ελάχιστο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ.

Η νέα ελεγκτική κίνηση δείχνει ότι η ΑΑΔΕ στρέφει πλέον ακόμη μεγαλύτερο μέρος των ελέγχων στις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις της ακίνητης περιουσίας, αξιοποιώντας τα δεδομένα από ΕΝΦΙΑ, myPROPERTY και τις υπόλοιπες διαθέσιμες βάσεις πληροφοριών.

Για όσους συμμετείχαν σε μεταβιβάσεις ακινήτων το 2025, το κρίσιμο σημείο είναι πλέον η συμφωνία των στοιχείων: ό,τι δηλώθηκε στο συμβόλαιο θα πρέπει να «κουμπώνει» με την εικόνα του ακινήτου που διαθέτει ηλεκτρονικά η φορολογική διοίκηση.