Το σπίτι ή το εξοχικό σας είναι σωστά αποτυπωμένο στο Ε9; Ο ΕΝΦΙΑ που πληρώνετε υπολογίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου σας ή με κάποιον… ξεχασμένο αριθμό από παλιά συμβόλαια που δεν έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα;
Καθώς η ΑΑΔΕ και το υπουργείο Οικονομικών ενεργοποιούν άμεσα το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, το θέμα των διορθώσεων στο περιουσιολόγιο της εφορίας ανοίγει για τα καλά. Με νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε ήδη από τη Βουλή, ορίζεται ρητά ότι ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται πλέον με βάση την «πραγματική» κατάσταση του ακινήτου.
Πώς ορίζεται η «πραγματική κατάσταση» ενός ακινήτου;
Η νέα διάταξη χρειάζεται… 138 λέξεις για να εξηγήσει το αυτονόητο, γεγονός που δείχνει πόσο θα μας απασχολήσει το επόμενο διάστημα. Σύμφωνα με τον νόμο, η ΑΑΔΕ θα αναζητά τα σωστά τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) με την εξής σειρά προτεραιότητας:
Οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο: Αποτελεί τη βασική αφετηρία.
Τίτλος κτήσης: Λαμβάνεται υπόψη αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο.
Στοιχεία πραγματικής κατάστασης: Επιστρατεύονται αν δεν υπάρχει ούτε τίτλος κτήσης.
Οι 3 κρίσιμοι κανόνες του νέου ΕΝΦΙΑ (If… Then)
Με βάση το νέο πλαίσιο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων χωρίζονται σε τρεις βασικές κατηγορίες:
Αύξηση τετραγωνικών ή αλλαγή χρήσης: Αν η πραγματική επιφάνεια υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια οικοδομής (ή αν έχει γίνει αλλαγή χρήσης, π.χ. υπόγειο που έγινε κατοικία), λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη η μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση. Αυτό σημαίνει αύξηση του ΕΝΦΙΑ.
Μείωση τετραγωνικών (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου): Αν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από αυτή των επίσημων εγγράφων, η εφορία δείχνει τη γνωστή της… «δυσανεξία» στη μείωση της φορολογητέας ύλης. Για να εγκριθεί η μείωση του ΕΝΦΙΑ, απαιτείται υποχρεωτικά η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου.
Το «παράθυρο» του χρόνου (Όχι αναδρομικά): Το βασικότερο όλων είναι ότι τα νέα στοιχεία θα χρησιμοποιηθούν για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ από το 2027 και μετά. Δεν υπάρχει θέμα αναδρομικών χρεώσεων για τα προηγούμενα έτη.
Ιδού και ολόκληρη η διατύπωση του νόμου όπως ψηφίστηκε από τη Βουλή:
«Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια κτίσματος όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου».
Υπολογίστε τη διαφορά στο fpress.gr
Επειδή ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ ανά ακίνητο απαιτεί σύνθετες μαθηματικές πράξεις, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το έξυπνο εργαλείο του fpress.gr.
Ορίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου σας (τιμή ζώνης, παλαιότητα, όροφος κ.λπ.), το σύστημα βγάζει αυτόματα το ποσό. Εσείς το μόνο που χρειάζεται είναι να δηλώσετε την επιφάνεια όπως είναι δηλωμένη σήμερα και όπως θα διαμορφωθεί με τα πραγματικά τ.μ., ώστε να δείτε αμέσως τη διαφορά (προς τα πάνω ή προς τα κάτω), υπολογίζοντας παράλληλα και την έκπτωση αν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο.
Πρακτικό Παράδειγμα: Πόσο αλλάζει ο φόρος στην πράξη;
Για να καταλάβετε πώς οι αλλαγές αυτές μεταφράζονται σε ευρώ, ας δούμε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα με τη βοήθεια του υπολογιστή του fpress.gr:
Έστω ιδιοκτήτης με διαμέρισμα 17 ετών, το οποίο εκτείνεται σε ισόγειο και 1ο όροφο, σε περιοχή με Τιμή Ζώνης €2.200 / τ.μ.. Ο ιδιοκτήτης διαπιστώνει ότι η πραγματική επιφάνεια διαφέρει από εκείνη των παλιών συμβολαίων και προχωρά σε διόρθωση:
Κύριοι Χώροι: Από 100 τ.μ. γίνονται 110 τ.μ. (+10 τ.μ.)
Βοηθητικοί Χώροι: Από 12 τ.μ. γίνονται 15 τ.μ. (+3 τ.μ.)
Το αποτέλεσμα στην τσέπη του: Λόγω της προσθήκης των πραγματικών τετραγωνικών, η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανεβαίνει από τα €157.696 στα €182.721. Αυτό φέρνει τις εξής μεταβολές στον ετήσιο ΕΝΦΙΑ από το 2027:
Αν το ακίνητο ΔΕΝ είναι ασφαλισμένο: Ο ΕΝΦΙΑ αυξάνεται από τα €332,8 στα €366,7 (Επιπλέον επιβάρυνση: +€33,9 το χρόνο).
Αν το ακίνητο ΕΙΝΑΙ ασφαλισμένο (δικαιούται έκπτωση): Ο ΕΝΦΙΑ διαμορφώνεται από τα €266,2 στα €293,3 (Επιπλέον επιβάρυνση: +€27,1 το χρόνο).
Σημείωση: Στην περίπτωση του ασφαλισμένου ακινήτου, το κέρδος από την έκπτωση που προσφέρει η ασφάλιση ανέρχεται σε €66,56 πριν τη διόρθωση και αυξάνεται στα €73,33 μετά τη δήλωση των πραγματικών τ.μ.
