Βραχυχρόνιες Μισθώσεις και επιχειρηματική δραστηριότητα

• Δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος
• Μέγιστο όριο μίσθωσης οι 90 ή 60 ημέρες αναλόγως της περιοχής
• Μίσθωση επιπλέον των 90 ή 60 ημερών επιτρεπόταν μόνο αν το συνολικό ετήσιο εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ανά δικαιούχο εισοδήματος δεν ξεπερνούσε τις 12.000 ευρώ

Υπέρβαση των ορίων αυτών επιτρεπόταν μόνο για ακίνητα που ήταν εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας από τον ΕΟΤ και αυτό αναγραφόταν ρητά στη διάταξη (παράγραφος 4 άρθρου 111 Ν.4446 όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή του)

Δεν πέρασαν ούτε 5 μήνες και η νομοθεσία άλλαξε άρδην (Ν.4472 άρθρα 83 και 84). Από τον Μάιο του 2017 λοιπόν δεν ισχύουν τα παραπάνω όρια. Γίνεται σαφής αναφορά ότι δεν απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ούτε υπαγωγή στον ΦΠΑ, όσο δεν προσφέρεται καμία άλλη υπηρεσία πέρα από την μίσθωση επιπλωμένης κατοικίας με κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες υπάρχει η υποχρέωση έναρξης δραστηριότητας μέσω ατομικής επιχείρησης ή ίδρυσης εταιρείας και επιπλέον η βραχυχρόνια μίσθωση επιβαρύνεται με ΦΠΑ 13%. (άρθρο 39^α Ν.4172 και ΠΟΛ 1059 /2018) Ωστόσο απουσιάζει πλέον από την φορολογική νομοθεσία η υποχρέωση λήψης Ειδικού Σήματος Λειτουργίας από τον ΕΟΤ, για όσους προσφέρουν επιπλέον υπηρεσίες. Άλλωστε ένα μεμονωμένο διαμέρισμα εντός πολυκατοικίας, δεν γίνεται να πάρει σήμα από τον ΕΟΤ.

Με τις παραπάνω διατάξεις λύθηκαν πολλά προβλήματα, δημιουργήθηκαν όμως νέα. Ας αναφέρουμε εδώ το σημαντικότερο. Δεν είναι λίγοι αυτοί που την βραχυχρόνια μίσθωση την έχουν κάνει πλέον επάγγελμα. Άνοιξαν ατομική επιχείρηση, τηρούν βιβλία εσόδων-εξόδων, πληρώνουν ΕΦΚΑ ως επιτηδευματίες, πληρώνουν ΦΠΑ για τα τιμολόγια που λαμβάνουν από το εξωτερικό, υποβάλλουν συγκεντρωτικές καταστάσεις (ΜΥΦ) και υπόκεινται στα πολύ υψηλά πρόστιμα της ΑΑΔΕ αν δεν τηρήσουν εμπρόθεσμα οποιαδήποτε τυπική τους υποχρέωση. Ωστόσο αν και έχουν όλες τις υποχρεώσεις ενός επιτηδευματία, δεν έχουν το βασικότερο όφελος^. δεν μπορούν να εκπέσουν δαπάνες.

Αυτό προκύπτει από την γραμματολογική ερμηνεία των διατάξεων του κώδικα φορολογίας εισοδήματος (άρθρο 39^α Ν. 4172) και από προφορικές απαντήσεις της ΑΑΔΕ. Προϋπόθεση για να οριστεί πηγή του εισοδήματος η επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν είναι η ύπαρξη ατομικής επιχείρησης, αλλά αποκλειστικά και μόνο η προσφορά επιπλέον υπηρεσιών και η υπαγωγή της μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ! Διαφορετικά, ακόμα και αν τηρούν ατομική επιχείρηση, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις χαρακτηρίζεται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται στην κλίμακα των ενοικίων που ισχύει για όλα τα φυσικά πρόσωπα μη επιτηδευματίες, δηλαδή φορολόγηση 15% για εισόδημα μέχρι 12.000, 35% για εισόδημα από 12.001-35.000 και 45% για εισόδημα πάνω από 35.000 ευρώ.

Οι φορολογικοί αυτοί συντελεστές είναι πράγματι εξωπραγματικά υψηλοί για κάποιον επιτηδευματία, καθώς δεν επιβάλλονται στα κέρδη αλλά στον κύκλο εργασιών! Δεν αναγνωρίζεται καμία δαπάνη, ούτε καν αυτή των ασφαλιστικών τους εισφορών. Προκειμένου να μπορέσουν να εκπέσουν δαπάνες, οι επαγγελματίες αυτοί εξαναγκάζονται είτε να προσφέρουν επιπλέον υπηρεσίες ώστε να υπαχθούν στον ΦΠΑ, είτε να βρουν έναν συνεταίρο για να ιδρύσουν μια προσωπική εταιρεία (Ο.Ε. ή Ε.Ε.) είτε να μπουν στην δαπάνη να ιδρύσουν κεφαλαιουχική εταιρεία (Μονοπρόσωπη ΕΠΕ ή ΙΚΕ) τηρώντας διπλογραφικά βιβλία με όλες τις επιπλέον υποχρεώσεις και φορολογικές επιβαρύνσεις που αυτές συνεπάγονται (τήρηση διπλογραφικών βιβλίων, φόρος μερισμάτων κλπ).

*Ο Αγαμέμνονας Σταυρόπουλος, Λογιστής - Φοροτεχνικός Α' τάξης είναι managing partner στη λογιστικό γραφείο New Accounts A.E.