Ο λογαριασμός των αντικειμενικών: Αυξήσεις στο 55% των περιοχών - Μειώσεις στο 21% - Παραδείγματα

Κατά 8% αυξάνεται -μεσοσταθμικά- η φορολογητέα αξία των ακινήτων στην Ελλάδα κάτι που θα έχει ως αποτέλεσμα να ξεπεράσει τα 700-750 δις. ευρώ. Όπως ανακοινώθηκε πριν από λίγο από τον υπουργό Οικονομικών το +8% είναι η μεσοσταθμική αύξηση που επέρχεται στο σύνολο των 13808 περιοχών στις οποίες θα διαιρεθεί η χώρα μετά και τις νέες εντάξεις ή τις επεκτάσεις νέων ζωνών. Συγκεκριμένα, στο 55% των περιοχών θα έχουμε μέση αύξηση 19,5%, στο 24% των περιοχών δεν θα υπάρξει μεταβολή ενώ στο υπόλοιπο 21% έχουμε μειώσεις με μέσο όρο μείωσης 14,7%. Στις νέες περιοχές, οι αυξήσεις είναι μεγαλύτερες. Στις 133 από τις 165 νέες ζώνες, η μέση αύξηση φτάνει στο 41%. Στις 3478 επεκτάσεις, έχουμε μέση αύξηση 26% στο 40% των περιοχών και μειώσεις για το 44% των περιοχών. Ο πρόσθετος δημοσιονομικός χώρος που θα δημιουργηθεί από την μέση αύξηση της φορολογητέας αξίας των ακινήτων κατά 8% (υπολογίζεται σε πολλές δεκάδες δις. ευρώ) θα χρησιμοποιηθεί για την μείωση των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ώστε να μην επιβαρυνθεί η μικρή και η μεσαία ιδιοκτησία. Σε περιοχές που υπήρχε άδικη μεταχείριση, θα δούμε και πολύ μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ζώνης που θα φτάσουν και στο 200% όπως είπε ο κ. Σταϊκούρας. Μεγάλες αυξήσεις επέρχονται κυρίως στα νότια προάστια της Αττικής και σε περιοχές που γνώρισαν μεγάλη ανάπτυξη, οικιστική ή τουριστική, από το 2018 και μετά. Ο υπουργός Οικονομικών δεσμεύτηκε ότι ο πρόσθετος δημοσιονομικός χώρος που θα δημιουργηθεί από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, θα χρησιμοποιηθεί για τη μείωση των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ ώστε να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις για την πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων κυρίως με μικρή και μεσαία περιουσία. Παράλληλα, ο υπουργός Οικονομικών ανακοίνωσε την δημιουργία του ψηφιακού χάρτη -σε συνεργασία του υπουργείου Οικονομικών με το υπουργείο Ψηφιακής πολιτικής- ώστε οι ιδιοκτήτες να μπορούν αυτόματα να εντοπίσουν την τιμή ζώνης του ακινήτου τους και να υπολογίσουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου τους.

Η κυβέρνηση μιλάει για μεταρρύθμιση η οποία κινήθηκε σε τέσσερις άξονες;

1. Εκσυγχρονισμός και βελτίωση του νομοθετικού πλαισίου.
2. Χωρική επέκταση του αντικειμενικού συστήματος με στόχο τη διόρθωση αδικιών και την αύξηση της φορολογητέας βάσης. Οι ζώνες έχουν αυξηθεί κατά 35,8%.
3. Τεχνολογικός εκσυγχρονισμός και δημιουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν να εντοπίσουν την τιμή ζώνης που τους ενδιαφέρει αλλά και την αντικειμενική αξία του ακινήτου τους. Ο χάρτης θα είναι διαθέσιμος σε λίγες ημέρες. Οι πολίτες θα μπορούν να υπολογίζουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
4. Τέταρτος άξονας η επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών

«Οι όποιες μεταβολές και αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες, δεν θα μεταφραστούν αυτόματα σε αυξήσεις συντελεστών ΕΝΦΙΑ. Δεν θα προκύψουν επιβαρύνσεις για τη μεσαία τάξη, για τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων» τόνισε ο υπουργός. Θα επιβαρυνθούν κατοικίες σε περιοχές της χώρας που υποφορολογούνταν, επισήμανε. Ο δημοσιονομικός χώρος που θα δημιουργηθεί από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα αξιοποιηθεί για την ελάφρυνση της μικρής και της μεσαίας περιουσίας. «Θα εξετάσουμε το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης της φορολογίας μείωσης της ακίνητης περιουσίας, σε συνέχεια της μεσοσταθμικής μείωσης του ΕΝΦΙΑ κατά 22%. Ο νέος ΕΝΦΙΑ σχεδιάζεται τους επόμενους μήνες, θα εφαρμοστεί από τις αρχές του 2022 και θα καταβληθεί σε περισσότερες από έξι δόσεις» σημείωσε ο κ. Σταϊκούρας. Και πρόσθεσε:

«Αυξάνονται οι ζώνες μετά από πολλά χρόνια στασιμότητας. Μια στασιμότητα που δημιούργησε αδικίες. Αν δεν υπήρχε τιμή ζώνης λαμβανόταν υπόψη η κατώτερη τιμή σε επίπεδο ζώνης ή περιφερειακής ενότητας. Αυτό αλλάζει. Η κάλυψη του πληθυσμού διευρύνεται από το 85% στο 98%. Έτσι, 3643 νέες ζώνες προστέθηκαν στις παλαιότερες με αποτέλεσμα ο νέος χάρτης να περιλαμβάνει 13808 ζώνες. Υπάρχουν αυξήσεις σε τουριστικές περιοχές γιατί οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές. Στην Μύκονο, υπάρχει ζώνη που έχει αύξηση πάνω από 200%. Υπάρχουν μειώσεις στην περιφέρεια».

Γιατί έγιναν οι αλλαγές;

Την αιτιολόγηση της μεταρρύθμισης των αντικειμενικών αξιών με ένα μακροσκελές κείμενο έκανε πριν από λίγο το υπουργείο Οικονομικών το οποίο είναι συνταγμένο υπό μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων

• Γιατί ήταν απαραίτητη η μεταρρύθμιση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας;

Η μεταρρύθμιση του πλαισίου αντικειμενικών αξιών, η οποία αποτέλεσε προτεραιότητα της Κυβέρνησης και του Υπουργείου Οικονομικών, κατέστη απαραίτητη, διότι έπρεπε:

• Να αντιμετωπιστούν δομικές αδυναμίες του υφιστάμενου συστήματος.
• Να εκσυγχρονιστεί ψηφιακά και με διαφάνεια η διαδικασία.
• Να διορθωθούν αδικίες του παρελθόντος σε βάρος πολλών ιδιοκτητών.
• Να εναρμονιστούν οι αντικειμενικές αξίες με τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων.

Είναι μία μεταρρύθμιση που, συνάμα, συνιστά δέσμευση – και σημαντική εκκρεμότητα από την προηγούμενη περίοδο διακυβέρνησης της χώρας – στο πλαίσιο του καθεστώτος ενισχυμένης εποπτείας.

Είναι μία μεταρρύθμιση που περιλαμβάνει και την αναπροσαρμογή των τιμών των αντικειμενικών αξιών σε όλη την επικράτεια – στο 98% η πληθυσμιακή κάλυψη πλέον από το 85% που ίσχυε πριν, με ζώνες που οι τιμές τους παρουσιάζουν αυξήσεις, μειώσεις, αλλά και διατήρηση στα ίδια επίπεδα.

• Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα προκαλέσει αύξηση του ΕΝΦΙΑ;

Η μεταρρύθμιση αυτή ξεφεύγει από τα δεδομένα του παρελθόντος, καθώς η άνοδος της αντικειμενικής αξίας δεν σημαίνει αύξηση του ΕΝΦΙΑ, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο ανησυχίας των περισσότερων ιδιοκτητών.

Είναι μία μεταρρύθμιση που θα έχει ως αποτέλεσμα τη διαμόρφωση του νέου ΕΝΦΙΑ μέσα στο 2021 – αλλά με εφαρμογή από το 2022 –, με νέους συντελεστές, εναρμονισμένους με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, με νέα δομή και διάρθρωση και με διατήρηση της συνολικής δημοσιονομικής ουδετερότητας του φόρου – δηλαδή, παρά τις μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες τα δημόσια έσοδα που προβλέπονται από τον ΕΝΦΙΑ δεν θα αυξηθούν.

Αντιθέτως, λαμβάνοντας υπόψη τον δημοσιονομικό χώρο, καθώς και τα δεδομένα της οικονομίας την επόμενη περίοδο, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης του ΕΝΦΙΑ, σε συνέχεια της μείωσης κατά 22% που σημειώθηκε το 2019, υλοποιώντας τις δεσμεύσεις της κυβέρνησης.

• Τι περιλαμβάνει η μεταρρύθμιση των αντικειμενικών αξιών;

Η μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία εδράζεται σε δύο φάσεις, με τους άξονες της πρώτης φάσης να είναι (α) ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, (β) η χωρική επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, (γ) ο τεχνολογικός εκσυγχρονισμός και διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας, και (δ) η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του Μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών.

Γενικότερα, η διαδικασία καθορισμού των τιμών (όπως διαμορφώθηκε τη δεκαετία του 1980) βασιζόταν στις εισηγήσεις συγκεκριμένων τοπικών επιτροπών, οι οποίες αποτελούνταν από εκπροσώπους της τοπικής αυτοδιοίκησης και τοπικούς υπηρεσιακούς παράγοντες, με αποτέλεσμα οι εκάστοτε υπουργικές αποφάσεις συχνά να στερούνται επαρκούς αιτιολογίας και επιστημονικής μεθοδολογίας. Η χρήση πιστοποιημένων εκτιμητών του Μητρώου Υπουργείου Οικονομικών το 2018 αποτέλεσε προσπάθεια ασφαλέστερης μεθοδολογίας καθορισμού των τιμών ζώνης. Ωστόσο, η διαδικασία δεν τυποποιήθηκε και κρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας ως μη επαρκής. Συνεπώς, η τροποποίηση του θεσμικού πλαισίου, ως ένας από τους άξονες υλοποίησης της μεταρρύθμισης, διασφάλισε τη συμμόρφωση του συστήματος και της ακολουθουμένης μεθοδολογίας με το σκεπτικό των ακυρωτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς και την αυστηρή εφαρμογή των διεθνών και ευρωπαϊκών εκτιμητικών προτύπων, προκειμένου να υπάρχει επιστημονικά άρτια και διεθνώς αποδεκτή μεθοδολογία καθορισμού των τιμών.

Το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων αποτελείται πλέον από 13.808 ζώνες αντιπροσωπεύοντας το 98% του πληθυσμού από 85% που ήταν μέχρι πριν τη μεταρρύθμιση, καθώς πολλές περιοχές της Επικράτειας ήταν εκτός συστήματος. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Ιθάκη, η Χίος, η Σάμος, η Πάτμος, η Κάρπαθος, η Ηλεία, η Ναύπακτος, τα Κύθηρα και άλλες περιοχές με σημαντική τουριστική δραστηριότητα, όπως η Μύκονος, η Κέρκυρα και η Κως, ήταν – με διαφοροποίηση ως προς τον βαθμό – εκτός του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, με αποτέλεσμα ο ΕΝΦΙΑ να υπολογίζεται βάσει της κατώτερης τιμής ζώνης της δημοτικής ενότητας ή δήμου ή περιφερειακής ενότητας, στην οποία ανήκουν οι εν λόγω περιοχές. Σε περίπτωση που δεν είχε καθοριστεί η τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας, λαμβανόταν υπόψη η κατώτερη τιμή ζώνης του οικείου δήμου ή σε περίπτωση που δεν είχε καθοριστεί η τιμή ζώνης του οικείου δήμου, η κατώτερη ζώνη της περιφερειακής ενότητας. Η ένταξη των περιοχών αυτών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών σημαίνει ότι ο καθορισμός της τιμής ζώνης βασίζεται στα χαρακτηριστικά της. Παράλληλα, η επέκταση του συστήματος σε όλη την Επικράτεια, εκτός από την εξασφάλιση ομοιόμορφης αντιμετώπισης όλων των περιοχών, ικανοποιεί το πάγιο αίτημα πολιτών και τοπικής αυτοδιοίκησης για ενιαία φορολογική αντιμετώπιση όλων των ακινήτων αποκαθιστώντας το αίσθημα δικαίου, διευρύνοντας τη φορολογητέα βάση και κατανέμοντας τα φορολογικά βάρη δικαιότερα.

• Ποια είναι τα αποτελέσματα της αναπροσαρμογής και επικαιροποίησης των τιμών ζώνης;

Αναφορικά με τα αποτελέσματα της αναπροσαρμογής και επικαιροποίησης των τιμών ζώνης και ανάλογα με την κατηγορία της ζώνης, οι ζώνες κατανέμονται στις παλαιές (υφιστάμενες) και στις νέες (νέες εντάξεις και επεκτάσεις).

Ειδικότερα, στις νέες ζώνες (νέες εντάξεις και επεκτάσεις), οι οποίες ανέρχονται σε 3.643 ζώνες (26% των συνολικών ζωνών του συστήματος), που μέχρι πρότινος ήταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και λάμβαναν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας, εντοπίζονται σημαντικές μεταβολές.

Από τις νέες ζώνες, στις επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών εντοπίζεται αύξηση στο 80% των 165 ζωνών. Η ένταξή τους στο σύστημα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών ζώνης κατά μέσο όρο σε 41% σε σχέση με τις υφιστάμενες, μέσα από τη διαδικασία των πιστοποιημένων εκτιμητών. Μεγάλη αύξηση, κατά 229%, εντοπίζεται σε τρεις ζώνες της Μυκόνου καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ, ενώ σημαντικές αυξήσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, μεταξύ άλλων, όπως το Λαγονήσι, από 750 σε 1.450 ευρώ (αύξηση 93%), το Μαρούσι, από 1.300 σε 2.000 ευρώ (αύξηση 54%), το Χαλάνδρι, από 1.250 σε 1.900 ευρώ (αύξηση 52%), η Κέρκυρα, από 1.050 σε 1.600 ευρώ (αύξηση 52%), και η Νέα Αλικαρνασσός, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).

Παράλληλα, από τις νέες ζώνες, στις νέες εντάξεις εντοπίζεται αύξηση στο 40% των 3.478 ζωνών, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 26%. Αυξήσεις, μέσα από τη διαδικασία των πιστοποιημένων εκτιμητών, που εντοπίζονται σε περιοχές των οποίων η τιμή ζώνης ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, όπως η Ιθάκη, από 600 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 250%), η Ρόδος, από 700 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 200%), η Κως, από 650 σε 1.350 ευρώ (αύξηση 108%), η Κασσάνδρα Χαλκιδικής, από 800 σε 1.550 ευρώ (αύξηση 94%), η Κεφαλλονιά, από 700 σε 1.250 ευρώ (αύξηση 79%), η Χερσόνησος Ηρακλείου, από 600 σε 1.050 ευρώ (αύξηση 75%), η Ανάβυσσος, από 1.050 σε 1.700 (αύξηση 62%), η Σκαφιδιά Ηλείας, από 650 σε 950 ευρώ (αύξηση 46%), και η Πάτμος, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%). Παράλληλα, υπάρχουν και πολλές περιοχές, όπου μειώθηκαν οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, καθώς με τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών προσεγγίστηκαν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα χαρακτηριστικά της περιοχής. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 18%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%), η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%), οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%), το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Όσον αφορά τις παλαιές, τις υφιστάμενες, 10.165 ζώνες του αντικειμενικού συστήματος η τάση που εμφανίζεται από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών είναι ανοδική, καθώς οι 6.105 ζώνες σημειώνουν αύξηση κατά μέσο όρο 18%. Αυξήσεις, μέσα από τη διαδικασία υποβολής εισηγήσεων από τους πιστοποιημένους εκτιμητές, εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως η Σαντορίνη, από 1.100 σε 2.250 ευρώ (αύξηση 105%), το κέντρο Αθήνας, από 1.850 σε 3.600 ευρώ (αύξηση 95%), το Ναύπλιο, από 1.300 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 69%), το Παλαιό Φάληρο, από 1.650 σε 2.750 ευρώ (αύξηση 67%), η Βουλιαγμένη, από 2.400 σε 3.850 ευρώ (αύξηση 60%), η Γλυφάδα, από 1.650 σε 2.550 ευρώ (αύξηση 55%), και το Ελληνικό, από 1.700 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 29%). Αμετάβλητες παραμένουν 2.729 ζώνες, συνιστώντας το 27% των υφιστάμενων ζωνών, ενώ μείωση παρουσιάζουν 1.331 ζώνες (το 13% των υφιστάμενων), η οποία ανέρχεται κατά μέσο όρο σε 11%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως τα Φάρσαλα, από 500 σε 250 ευρώ (μείωση 50%), η Νάξος, από 800 σε 500 ευρώ (μείωση 38%), τα Άνω Λιόσια, από 650 σε 450 ευρώ (μείωση 31%), η Δωδώνη Ιωαννίνων, από 550 σε 400 ευρώ (μείωση 27%), η Κόνιτσα, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και τα Δερβενοχώρια Βοιωτίας, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Αξίζει να σημειωθεί, όσον αφορά τις παλαιές - υφιστάμενες ζώνες και, ειδικότερα, τη σύγκριση που διενεργείται βάσει των τιμών του 2018, ότι οι τιμές πριν τη μεταρρύθμιση δεν ανταποκρίνονται στο σύνολό τους σε εισηγήσεις πιστοποιημένων εκτιμητών, οι οποίες είχαν υποβληθεί το 2018 κατά την προηγούμενη πανελλαδική επικαιροποίηση. Ως αποτέλεσμα, οι τρέχουσες εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών εμπεριέχουν και μεταβολές – της προηγούμενης περιόδου – που έπρεπε να είχαν ήδη ενσωματωθεί στις αντικειμενικές αξίες, αλλά αυτό δεν είχε γίνει. Συνεπώς, σε πολλές περιπτώσεις οι αυξήσεις των νέων τιμών έναντι των προϋπαρχουσών, αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα της αγοράς ακινήτων, η οποία ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε το 2018 και η προσαρμογή της μετατέθηκε στο μέλλον.

Συνοψίζοντας, για το σύνολο της Επικράτειας η εικόνα για τις νέες τιμές ζώνης είναι σχετικά ανοδική, καθώς (α) 7.634 ζώνες (55% του συνόλου) εμφανίζουν αύξηση με μέσο όρο αύξησης 19,5%, (β) 2.860 ζώνες (21% του συνόλου) εμφανίζουν μείωση, με μέσο όρο μείωσης στο 14,7%, και (γ) 3.314 ζώνες (24% του συνόλου) παραμένουν αμετάβλητες.

• Τι περιλαμβάνει η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας;

Η μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία, μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και την εναρμόνισή τους με τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων, συνεχίζεται προς δύο κατευθύνσεις:

1^η. Η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου των αντικειμενικών αξιών, δίνοντας έμφαση, από τη μία πλευρά, στην περαιτέρω προσαρμογή των δεδομένων του συστήματος στις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων και, από την άλλη πλευρά, στην ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος.

2^η. Η διαμόρφωση του νέου ΕΝΦΙΑ από εξειδικευμένη σε θέματα φορολογικής πολιτικής Ομάδα Εργασίας που έχει αναλάβει την επεξεργασία των συντελεστών, των χαρακτηριστικών και της διάρθρωσης του νέου ΕΝΦΙΑ, που θα εφαρμοστεί από το 2022, χωρίς να αυξηθεί η συνολική επιβάρυνση προς τους πολίτες.