Μπαράζ μέτρων για την αγορά ακινήτων

Οι νέες ρυθμίσεις και διαδικασίες για τη διαγραφή των αναδρομικών δημοτικών τελών των ακινήτων που ανακοίνωσε ο υπουργός Εσωτερικών Παναγιώτης Θεοδωρικάκος, η ολοκληρωμένη πολιτική του ΥΠΕΝ για τα ακίνητα που ανακοίνωσε ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης και ο υφυπουργός Δημήτρης Οικονόμου αλλά και η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ προς τον υφυπουργό Οικονομικών και εκπρόσωπο της κυβέρνησης Θεόδωρο Σκυλακάκη για τη στοχευμένη μείωση του συντελεστή φορολόγησης των μισθωμάτων κατοικιών κατά -10 μονάδες ήταν τα κύρια θέματα του 37ου ετήσιου συνεδρίου της ΠΟΜΙΔΑ που πραγματοποιήθηκε στο Εμπορικό & Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών παρουσία στελεχών και μελών των σωματείων της από όλη τη χώρα.

Στόχος της πρότασης αυτής, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, είναι η σταθεροποίηση των ενοικίων κατοικιών με τη μοναδική βιώσιμη μακροπρόθεσμα μέθοδο, που είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικίας στην αγορά των μισθώσεων. Το αποτέλεσμα της υιοθέτησης αυτού του μέτρου από την κυβέρνηση, θα είναι να δοθεί ουσιαστικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι σήμερα προτιμούν να διαθέτουν τα σπίτια τους προς ενοικίαση στις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (AirBNB κλπ.), να τα επαναπροσανατολίσουν στην αγορά των μισθώσεων κύριας κατοικίας.

«Το μέτρο θα επικροτηθεί από όλη την κοινωνία και θα λύσει οριστικά το πρόβλημα της προσφοράς των διαθέσιμων κατοικιών για κύρια κατοικία, καθιστώντας την ανταγωνιστικότερη από την προσφορά τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών θα σπεύσουν να προσφέρουν κάθε διαθέσιμη κατοικία, σε ενοικιαστές αποκλειστικά κύριας κατοικίας ως προτιμητέους ενοικιαστές, και να ανανεώσουν τις υπάρχουσες μισθώσεις κύριας κατοικίας. Έτσι θα διατεθεί στην αγορά, για πρώτη φορά μετά από χρόνια, και μεγάλος αριθμός πλήρως ανακαινισμένων κατοικιών, σε άριστη κατάσταση. Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ θα προστατεύσει ουσιαστικά τους παλαιούς και νέους ενοικιαστές κύριας κατοικίας, χωρίς να μας γυρίσει πίσω στον “ μεσαίωνα” του Ενοικιοστασίου», επεσήμανε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) Στράτος Παραδιάς.

Ο κ. Παραδιάς τόνισε στην εισαγωγική ομιλία του ότι το τελευταίο διάστημα υπήρξαν σημαντικές θετικές εξελίξεις στα προβλήματα των ιδιοκτητών ακινήτων, όπως η άμεση αλλά όχι και ισότιμη μείωση του ΕΝΦΙΑ, η τριετής αναστολή του Φόρου Υπεραξίας, η τριετής αναστολή ΦΠΑ στην αντιπαροχή και η απαλλαγή από αναδρομικά Δημοτικά Τέλη για τους χώρους που τακτοποιήθηκαν με τη νομοθεσία περί αυθαιρέτων.

Στάθηκε ωστόσο και στις πέντε κυριότερες «απειλές» για την ιδιωτική ακίνητη περιουσία που είναι:
- Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων που θα εκτοξεύσει τους φόρους κεφαλαίου. «Οι τιμές ζώνης πρέπει να παραμείνουν στα χαμηλότερα όρια κάθε περιοχής, και όχι να αυξηθούν από κάποιες ευκαιριακές μεταβιβάσεις», τόνισε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ.
- Η απαξίωση των υφισταμένων κτιρίων από την εφαρμογή μέτρων εξοικονόμησης ενέργειας. «Το κόστος των υλικών πρέπει να συμπεριληφθεί στην φοροαπαλλαγή για την ανακαίνιση κτιρίων», σημείωσε.
- Οι διεκδικήσεις του Δημοσίου από Κτηματολόγιο, δασικούς χάρτες, οριοθέτηση αιγιαλού κλπ. Ο κ. Παραδιάς επεσήμανε την ανάγκη να επιλυθεί άμεσα το ιδιοκτησιακό πρόβλημα των εκτός σχεδίου ακινήτων που σήμερα στέλνει ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες στις επιτροπές και τα δικαστήρια.
- Η εκτεταμένη φορολογική και πολεοδομική γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ είναι ο άμεσος περιορισμός των απαιτουμένων εγγράφων και η ηλεκτρονική χορήγησή τους.
- Ο κίνδυνος για την επιστροφή σε «ενοικιοστασιακού τύπου» ρυθμίσεις στις μισθώσεις κατοικιών. Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει ως το μόνο μέτρο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στην αγορά των μισθώσεων κύριας κατοικίας, τη στοχευμένη μείωση του συντελεστή φορολόγησης των μισθωμάτων κατοικιών κατά -10 μονάδες σε σχέση με τα μισθώματα των βραχυχρόνιων και των εμπορικών κλπ. Μισθώσεων.

Ανακοινώσεις υπουργών για την αντιμετώπιση των προβλημάτων στην αγορά ακινήτων

Κατά τις ομιλίες τους στο συνέδριο ο υφυπουργός Οικονομικών. Θεόδωρος Σκυλακάκης επεσήμανε ότι «η κατεύθυνση της κυβέρνησης είναι ελεύθερη και δίκαιη αγορά και μικρότερη φορολογία». Επανέλαβε ότι θα υπάρξει νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά την φετινή χρονιά στο πλαίσιο της οποίας δεσμεύτηκε να εξεταστεί και η επισήμανση της ΠΟΜΙΔΑ ότι η προηγούμενη μείωση δεν ήταν απόλυτα ισότιμη καθώς, όπως ανέφερε ο κ. Παραδιάς, «δεν μπορεί αυτοί που τιμωρήθηκαν κατά το σχεδιασμό του ΕΝΦΙΑ να ξανατιμωρούνται την ώρα της μείωσης». Ο υφυπουργός Οικονομικών αναφέρθηκε επίσης το δίκαιο του αιτήματος της ΠΟΜΙΔΑ που σχετιζόταν με τις φοροαπαλλαγές για εργασίες αναβάθμισης των κτιρίων το οποίο ικανοποιήθηκε με τη σχετική τροπολογία. Σημείωσε τέλος ότι χρειάστηκε αντιπαράθεση με τους θεσμούς προκειμένου να ψηφιστεί η αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα μαζί με το φόρο υπεραξίας.

Λύση για το πρόβλημα της διεκδίκησης από το Δημόσιο ολόκληρων περιοχών της χώρας, παρά το γεγονός ότι υπάρχουν τίτλοι επί δεκαετίες ανήγγειλε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστής Χατζηδάκης, ρύθμιση την οποία ο κ. Παραδιάς χαρακτήρισε ως ιστορικής σημασίας καθώς θα επιτρέψει να ολοκληρωθούν το Κτηματολόγιο και οι Δασικοί Χάρτες. Ο κ. Χατζηδάκης τόνισε ότι για τους δασικούς χάρτες έχουν κατατεθεί 170.000 αντιρρήσεις και έχουν εξεταστεί σε διάστημα 2 ετών μόλις οι 10.000. «Αν το αφήσουμε έτσι οι αντιρρήσεις θα αντιμετωπιστούν σε 27 χρόνια, ενώ ακόμη και αν γίνει δεκτή η αντίρρηση ενός πολίτη αυτός θα πρέπει να περιμένει να ολοκληρωθεί η διαδικασία σε ολόκληρο το νομό προκειμένου να αξιοποιήσει το ακίνητό του. Πρόκειται για παραλογισμό. Θα αντιμετωπίσουμε τα ζητήματα σοβαρά και ουσιαστικά», πρόσθεσε ο υπουργός. Ανέφερε ακόμη ότι είναι σε εξέλιξη συνεννόηση με το υπουργείο Ανάπτυξης για την προκήρυξη ενός ακόμα κύκλου του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ' Οίκον» ενώ παρουσίασε τις ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα και την ταυτότητα κτιρίων.

Ο υπουργός Εσωτερικών Παναγιώτης Θεοδωρικάκος αναφερόμενος στη ρύθμιση με την οποία απαλλάσσονται από πρόστιμα και προσαυξήσεις στα δημοτικά τέλη και το ΤΑΠ οι ιδιοκτήτες που δεν έχουν δηλώσει τα πραγματικά τετραγωνικά της ιδιοκτησίας τους εφόσον σπεύσουν να το κάνουν, έκανε λόγο για μια μεγάλη χειρονομία του κράτους προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ανήγγειλε επίσης ότι σε δέκα ημέρες θα είναι έτοιμη η ηλεκτρονική πλατφόρμα της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να κάνουν ηλεκτρονικά τις δηλώσεις τους για όλους τους Δήμους. Ανέφερε ότι έχει ζητήσει εισήγηση από την ΚΕΔΕ και για όσους έχουν κάνει δηλώσεις και πληρώνουν πρόστιμα και προσαυξήσεις τονίζοντας παράλληλα ότι: «Δεν θέλουμε η ρύθμιση να είναι άδικη, ούτε ανεφάρμοστη. Βάζουμε σε τάξη την υποχρέωση όλων να πληρώνουν για τα πραγματικά τετραγωνικά». Ο υπουργός Εσωτερικών επανέλαβε εξάλλου ότι θα δοθεί παράταση έως τις 30 Ιουνίου 2020 στην προθεσμία υποβολής δηλώσεων για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, προκειμένου να μην επιβαρύνονται με δημοτικά τέλη.

Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Δημήτρης Οικονόμου ανέφερε ότι εντός του πρώτου τετραμήνου του έτους θα ξεκινήσουν οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου προς τους πολίτες και τους επαγγελματίες (μηχανικούς, δικηγόρους κλπ.) για την έκδοση πιστοποιητικών που είναι απαραίτητα για τις μεταβιβάσεις. Τόνισε ότι τους τελευταίους 5 μήνες έγιναν τόσες δηλώσεις στο Κτηματολόγιο, όσες είχαν γίνει τα προηγούμενα πέντε χρόνια. Ανακοίνωσε ότι θα αναληφθεί νομοθετική πρωτοβουλία προκειμένου να μειωθεί δραστικά, από 12 - 14 χρόνια σε 2,5 χρόνια το διάστημα που απαιτείται για την έγκριση σχεδίων χρήσεων γης καθώς και για την αποσαφήνιση των χρήσεων στις περιοχές Natura. Με άλλο νομοσχέδιο θα θεσπιστούν εξάλλου κανόνες για την απλοποίηση της έκδοσης οικοδομικών αδειών, θα αναμορφωθεί ο οικοδομικός κανονισμός και θα διευκολυνθεί η ανακαίνιση κτιρίων.

Στόχος η Αθήνα να γίνει πιο φιλική στην οικογένεια

Ο δήμαρχος Αθηναίων Κώστας Μπακογιάννης υπογράμμισε ότι η ρύθμιση για τη δήλωση των πραγματικών τετραγωνικών μέτρων ακινήτων «θα μας επιτρέψει να μειώσουμε τα δημοτικά τέλη και να δημιουργήσουμε κίνητρα για την επιχειρηματικότητα». Αναφέρθηκε στην εφαρμογή προγράμματος χρηματοδότησης για την ανακαίνιση των προσόψεων κτιρίων καθώς και την επιτάχυνση της διαδικασίας για απελευθέρωση ακινήτων που έχουν δεσμευτεί επί δεκαετίες από το Δήμο για έργα που δεν έχουν ωστόσο υλοποιηθεί.
Ο κ. Μπακογιάννης επίσης αναφέρθηκε συνοπτικά στις πρώτες δράσεις και πρωτοβουλίες του δήμου Αθηναίων που ήδη υλοποιούνται, επισημαίνοντας ότι κεντρική στρατηγική των δράσεων του δήμου αποτελεί η αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων της Αθήνας. Προσπαθούμε να ξεριζώσουμε και να αντιμετωπίσουμε χρόνια φαινόμενα που είχαν θεριεύσει ώστε η πόλη να γίνει πιο φιλική στις οικογένειες, στους κατοίκους και τους νέους ανθρώπους, είπε μεταξύ άλλων ο Κώστας Μπακογιάννης, κάνοντας λόγο για δομικές αλλαγές με σχέδιο και προγραμματισμό. Στην προσπάθεια αυτή έχουμε ανάγκη όλους είπε χαρακτηριστικά ο δήμαρχος Αθηναίων.

Ο επικεφαλής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής ανήγγειλε απλοποίηση των διαδικασιών για τη φορολογία κεφαλαίου (φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς, γονικής παροχής) με τη λειτουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας.
Ο βουλευτής της Νέας Δημοκρατίας Βασίλης Σπανάκης, όπως αναφέρεται σε ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ, τάχθηκε υπέρ της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ για μείωση της φορολογίας στα έσοδα από μισθώματα πρώτης κατοικίας.
Οι σύνεδροι ενημερώθηκαν επίσης για τα προγράμματα παροχής ενέργειας (ηλεκτρικό ρεύμα και φυσικό αέριο) με προνομιακούς όρους μέσω της συνεργασίας της ΠΟΜΙΔΑ με την Protergia του Ομίλου Μυτιληναίου & για το πρόγραμμα ασφάλισης κτιρίων της ΠΟΜΙΔΑ με την INTERAMERICAN.

Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ

Την πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για τις μισθώσεις ακινήτων, με αφορμή διάφορα δημοσιεύματα που αναφέρουν ότι υπάρχει έλλειψη κατοικιών για εκμίσθωσή τους ως κύρια κατοικία, η οποία ανεβάζει και τα ζητούμενα μισθώματα, και ότι πρέπει να ληφθούν μέτρα για το θέμα αυτό υπέρ των ενοικιαστών, παρουσίασε σήμερα ο πρόεδρος της Στράτος Παραδιάς, στην ετήσια γενική συνέλευση.

Πολλοί σπεύδουν να κατονομάσουν ως υπαίτια τη βραχυχρόνια μίσθωση, αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, "ξεχνώντας ότι στην χώρα αυτή, στην οποία δεν υπάρχει η έννοια της «κοινωνικής κατοικίας», η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε κατά 95%, ότι εξοβελίστηκε η αντιπαροχή και εξ αυτών δεν κατασκευάστηκε ούτε ένα σπίτι για ενοικιαστές κύριας κατοικίας, ότι o συμπληρωματικός φόρος του ΕΝΦΙΑ ανάγκασε τους εκμισθωτές σε ξεπούλημα των κατοικιών τους, ότι οι ΜΚΟ μίσθωσαν μεγάλο αριθμό κατοικιών για τα προγράμματά τους και ότι οι τράπεζες επί χρόνια αδυνατούσαν να δώσουν δάνεια για αγορά κατοικίας".

Γι΄αυτό και προτείνεται να ληφθούν μέτρα εναντίον της αλλά και μέτρα ενοικιοστασιακού χαρακτήρα που θα «προστατεύουν» τους ενοικιαστές κύριας κατοικίας.

Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που «θα προστατεύσει ουσιαστικά τους παλαιούς και τους νέους ενοικιαστές κύριας κατοικίας, χωρίς να μας γυρίσει πίσω στον “ μεσαίωνα” του Ενοικιοστασίου» είναι η εξής:
Μεγάλος αριθμός κατοικιών στις πόλεις της χώρας μας αποπερατώθηκαν, ανακαινίστηκαν, επιπλώθηκαν και αναρτήθηκαν στις διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε προηγούμενα χρόνια όταν ακόμη η μη δήλωση των εισοδημάτων τους φαινόταν εύκολη λόγω της ανυπαρξίας θεσμικού και φορολογικού πλαισίου, αλλά και η ζήτηση καταλυμάτων ήταν πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά τους.

Η θέσπιση της ήδη ισχύουσας φορολογικής νομοθεσίας, η αύξηση της προσφοράς σε σχέση με το ότι δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχα αυξημένη ζήτηση καταλυμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και η μη αφαίρεση των τρεχουσών δαπανών (κοινοχρήστων, λογαριασμών κοινής ωφελείας, αποκατάσταση ζημιών κλπ.) από το φορολογητέο εισόδημα των ιδιοκτητών των κατοικιών αυτών, τους απέτρεψαν να λάβουν αριθμό μητρώου (ΑΜΑ) στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, δηλαδή να λειτουργήσουν μέσα στο νέο νομικό πλαίσιο.

Οι κατοικίες αυτές που υπολογίζονται σε κάποιες δεκάδες χιλιάδες θα αποσυρθούν πολύ σύντομα από τις διαδικτυακές πλατφόρμες, πριν εφαρμοστεί το άρθρο 29 του νέου φορολογικού νόμου 4646/2019.

Όμως ο στόχος της κυβέρνησης, αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, πρέπει να είναι η άμεση επιστροφή τους στην αγορά των μισθώσεων κύριας κατοικίας.
Για να συμβεί αυτό η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει το εξής συγκεκριμένο φορολογικό κίνητρο:
Στα εισοδήματα από μισθώσεις ακινήτων, (όπου παρέμεινε αμετάβλητη η φορολογική κλίματα της προηγούμενης κυβέρνησης, σε αντίθεση με τις λοιπές δύο κλίμακες (μισθωτών-συνταξιούχων και ελευθέρων επαγγελματιών) όπου έγιναν αξιόλογες μειώσεις), προτείνουμε να γίνει μείωση αποκλειστικά και μόνον στο φορολογικό συντελεστή για τα μισθώματα από μισθώσεις κύριας κατοικίας (των κωδικών 103 & 104 φορολ. εισοδήματος ακινήτων) κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες σε κάθε ισχύον φορολογικό κλιμάκιο, ήτοι:
Για μισθώματα κύριας κατοικίας μέχρι 12.000 ευρώ από 15% σε 5%
Για μισθώματα από 12.001 - 35.000 ευρώ, από 35% σε 25%
Για μισθώματα από 35.001 ευρώ και άνω, από 45% σε 35%.

Το φορολογικό αυτό μέτρο, αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, που θα επικροτηθεί από όλη την κοινωνία, θα λύσει οριστικά το πρόβλημα της προσφοράς των διαθέσιμων κατοικιών για κύρια κατοικία, καθιστώντας την ανταγωνιστικότερη από την προσφορά τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Με τον τρόπο αυτό οι ιδιοκτήτες κατοικιών θα σπεύσουν να προσφέρουν κάθε διαθέσιμη κατοικία, σε ενοικιαστές αποκλειστικά κύριας κατοικίας ως προτιμητέους ενοικιαστές, και να ανανεώσουν τις υπάρχουσες μισθώσεις κύριας κατοικίας. Έτσι θα διατεθεί στην αγορά, για πρώτη φορά μετά από χρόνια, και μεγάλος αριθμός πλήρως ανακαινισμένων κατοικιών, σε άριστη κατάσταση.

Η δημοσιονομική απώλεια από τη μείωση του φορολογικού συντελεστή κατά 10 μονάδες, μόνον για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας, και όχι για τις επαγγελματικές και τις βραχυχρόνιες και κάθε άλλου είδους μισθώσεις, αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ θα ισοσταθμιστεί απόλυτα από τη φορολόγηση δεκάδων χιλιάδων νέων μισθώσεων κύριας κατοικίας που θα επακολουθήσουν. Τέλος, η μεγάλη αύξηση της προσφοράς που θα επακολουθήσει και από την επανεκκίνηση της αντιπαροχής σε συνδυασμό με την επαναλειτουργία της τραπεζικής δανειοδότησης που θα επιτρέψει σε πολλούς ενοικιαστές και πάλι να αγοράσουν ιδιόκτητη κατοικία, θα σταθεροποιήσουν και το ύψος των ενοικίων, λειτουργώντας πολύ πιο αποτελεσματικά από την επιδότηση ενοικίου, η οποία δεν θα χρειάζεται πλέον

Παρόντες στην εκδήλωση ο υφυπουργός Οικονομικών Θεόδωρος Σκυλακάκης ως εκπρόσωπος του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη και της κυβέρνησης, ο αντιπρόεδρος της Νέας Δημοκρατίας και υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστής Χατζηδάκης, ο υπουργός Εσωτερικών Παναγιώτης Θεοδωρικάκος, o υφυπουργός ΥΠΕΝ Δημήτρης Οικονόμου, ο βουλευτής ΣΥΡΙΖΑ Δυτ. Αττικής Γιώργος Τσίπρας που εκπροσώπησε την αξιωματική αντιπολίτευση και αναφέρθηκε στις πρωτοβουλίες του ΣΥΡΙΖΑ σχετικά με τα ακίνητα, ο γραμματέας του Τομέα Ανάπτυξης και Επενδύσεων του ΠΑΣΟΚ & του Κινήματος Αλλαγής Απόστολος Πόντας, ο περιφερειάρχης Αττικής Γιώργος Πατούλης, ο δήμαρχος Αθηναίων Κώστας Μπακογιάννης, ο αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ & δήμαρχος Καλλιθέας Δημήτρης Κάρναβος, ο βουλευτής Ν.Δ. Νότιου Τομέα Αθηνών Βασίλης Σπανάκης. Επίσης, στο Συνέδριο συμμετείχαν με εισηγήσεις τους ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής που αναφέρθηκε στη φορολογία των ιδιοκτητών ακινήτων και στην απλούστευση της φορολογίας κεφαλαίου, ο γενικός διευθυντής του Ελληνικού Κτηματολογίου Στέφανος Κοτσώλης που αναφέρθηκε στην πρόοδο κατάρτισης του Κτηματολογίου, και ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών Σταύρος Καφούνης, που αναφέρθηκε στην ανάγκη συνεργασίας μεταξύ των εμπόρων και των εκμισθωτών ακινήτων.