Με το... χέρι οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων

Τον τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να λειτουργήσει ο μηχανισμός υπολογισμού των αξιών των ακινήτων, περιέγραψε η ίδια η υφυπουργός οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου σε συνέδριο για τα ακίνητα στο οποίο ήταν ομιλήτρια. Η ίδια ήταν που παραδέχτηκε και την έλλειψη στοιχείων προαναγγέλλοντας τη σύσταση επιτροπών.

Η κυρία Παρπανάτσιου, σε ομιλία που πραγματοποίησε στο 18^ο συνέδριο για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, περιέγραψε αναλυτικά το πώς ήταν προγραμματισμένο να δουλέψει το αυτόματο ηλεκτρονικό σύστημα ωστόσο παραδέχτηκε ότι προς ώρας δεν μπορεί να λειτουργήσει λόγω έλλειψης στοιχείων. Ιδού και το χαρακτηριστικό απόσπασμα: «Στη συντριπτική πλειονότητα των τιμών ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Δεν μιλάμε για μια γενική αίσθηση της αγοράς που έχουμε όλοι. Μιλάμε για το αποτέλεσμα της συγκέντρωσης και της ανάλυσης των δεδομένων από τις διαφορετικές πηγές που ανέφερα.
Συνεπώς η λειτουργία των τοπικών επιτροπών είναι απαραίτητη και στη νέα εποχή χωρίς βεβαίως να αίρεται το ερώτημα «πώς οι επιτροπές θα προσδιορίσουν τις αντικειμενικές αξίες εκεί που δεν υπάρχουν συναλλαγές». Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα αλλά και να λυθούν άλλα ζητήματα που έχουν διαπιστωθεί στο παρελθόν, όπως είναι η ταχύτητα και η τάση υποτίμησης των αξιών λόγω τοπικών συμφερόντων, σχεδιάζουμε έναν άλλο τρόπο λειτουργίας των επιτροπών, ώστε να μπορούν όχι μόνο να συσταθούν άμεσα αλλά να δώσουν τα αποτελέσματα ταχύτατα, έγκυρα, με ενιαίο τρόπο και εντός των προθεσμιών. Επιπλέον σχεδιάζουμε τη δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης».

Ολόκληρη η ομιλία της κυρίας Παπανάτσιου στο 18ιο συνέδριο για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας (Prodexpo) έχει ως εξής:

Η κυβέρνησή μας κλήθηκε να αντιμετωπίσει μια κρίση που άλλοι δημιούργησαν και να διαπραγματευτεί πάνω στη βάση μιας κακής συμφωνίας που βρήκε από τις προηγούμενες κυβερνήσεις. Δικαιωθήκαμε στις επιλογές καθώς βρισκόμαστε πλέον σε απόσταση αναπνοής από την ολοκλήρωση των μνημονίων και το τέλος της επιτροπείας. Για την επίτευξη του στόχου αυτού και σε ένα περιβάλλον ασύμμετρης διαπραγμάτευσης υποχρεωθήκαμε να αποδεχτούμε τον ΕΝΦΙΑ παρόλο που προγραμματικά ήμασταν και παραμένουμε κάθετα αντίθετοι με τη λογική του. Στόχος μας είναι ο ΕΝΦΙΑ να αντικατασταθεί με έναν φόρο μεγάλης περιουσίας που θα είναι προοδευτικός. Σε σχέση με τον ΕΝΦΙΑ που παραλάβαμε, έχουμε ήδη αλλάξει το μείγμα υπέρ του προοδευτικού και εις βάρος του αναλογικού μέρους.
Στον πυρήνα κάθε προσπάθειας φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται το πρόβλημα του προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας του κάθε ακινήτου αλλά και της συχνότητας ενημέρωσης των αξιών αυτών.
Δεν θέλω να ανοίξω σήμερα τη συζήτηση περί «αξίας». Τι είναι η φορολογική αξία ενός ακινήτου και τι η εμπορική αξία, τι η τιμή συναλλαγής και τι η εύλογη αξία; Το ερώτημα αγγίζει τον πυρήνα της οικονομικής φιλοσοφίας από τη θεωρία της αξίας του Αριστοτέλη, τη σκέψη των κλασικών οικονομολόγων - Άνταμ Σμιθ, Ντέιβιντ Ρικάρντο και Καρλ Μαρξ - έως τις πιο πρόσφατες θεωρητικές αναζητήσεις για την αξία.
Πρέπει να έχουμε πάντα στο μυαλό μας ότι ένα φαινομενικά τόσο πρακτικό ζήτημα, όπως είναι η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου, κρύβει από πίσω του μεγάλα θεωρητικά ερωτήματα και προβληματισμούς.
Η εύρεση της φορολογητέας αξίας είναι μια δύσκολη άσκηση ακόμη και σε ομαλές συνθήκες λειτουργίας της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Κάθε χώρα έχει αναζητήσει τη δική της λύση στο ζήτημα αυτό και έχει πειραματιστεί με διαφορετικές μεθόδους ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της διάρθρωσης της ιδιοκτησίας των ακινήτων, των δημοσιονομικών αναγκών της συγκεκριμένης περιόδου καθώς και άλλες οικονομικές και κοινωνικές παραμέτρους.
Στην Ελλάδα πριν από τα μέσα της δεκαετίας του 1980 η φορολογητέα αξία προσδιοριζόταν από τις φορολογικές αρχές κατά περίπτωση. Αυτό είχε πολλά προβλήματα με κυριότερο την συναλλαγή φορολογούμενου και υπαλλήλου.
Για αυτό η δημιουργία του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, αυτό που συνοπτικά έχουμε συνηθίσει να λέμε «αντικειμενικές αξίες», απαντούσε στο κοινωνικό αίτημα να σταματήσει οριστικά αυτή η συναλλαγή.
Για αυτό δεν υπάρχει φυσικά από κανέναν καμία διάθεση για επιστροφή στην εποχή πριν από τις αντικειμενικές αξίες, την εποχή της συναλλαγής.
Ωστόσο η «φούσκα» των ακινήτων και το συνακόλουθο σκάσιμο της φούσκας, η παρατεταμένη οικονομική κρίση, αλλά και η επιβολή με τον ΕΝΦΙΑ φόρου ακίνητης περιουσίας σε επίπεδα που δεν είχε ξαναδεί η χώρα στο παρελθόν, δημιούργησε μια αμφισβήτηση όχι του ίδιου του συστήματος αντικειμενικών αξιών αλλά του ύψους των τιμών ζώνης.
Δικαστικές αποφάσεις οδήγησαν σε αλλαγή των τιμών ζώνης σε συγκεκριμένες περιοχές. Παράλληλα στο δημόσιο διάλογο αναπτύχθηκε μια φιλολογία ότι οι αντικειμενικές τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές. Αυτό δεν είναι ακριβές και με μια πρώτη εκτίμηση διαπιστώνει κανείς ότι ενώ οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε σχέση με τα επίπεδα της λεγόμενης «φούσκας», σε πολλές περιοχές παραμένουν υψηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες.
Τα παραπάνω οδήγησαν στην ανάγκη αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών και μάλιστα η χώρα έχει δεσμευτεί να ολοκληρώσει το έργο μέχρι το τέλος του έτους. Στόχος σε αυτή τη φάση είναι αποκλειστικά η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και όχι άλλων παραμέτρων του συστήματος αντικειμενικών αξιών. Μάλιστα εργαζόμαστε για τη δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που δεν θα χρησιμοποιηθεί για μια μόνο φορά αλλά θα προσφέρει συνεχή ενημέρωση για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων.
Για το λόγο αυτό έχει συσταθεί μια Ομάδα Εργασίας που εποπτεύεται από Συντονιστική Επιτροπή.
Η Ομάδα Εργασίας αποτελείται από εκπροσώπους του υπουργείου Οικονομικών, της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, της ΕΛΣΤΑΤ, της Τράπεζας της Ελλάδας και του Κτηματολογίου. Η Ομάδα υποστηρίζεται από τον καθηγητή William McCluskey με μεγάλη εμπειρία στις εκτιμήσεις και τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας που ήρθε στο πλαίσιο των συμφωνιών με τους Θεσμούς για τεχνική βοήθεια.
Στη Συντονιστική Επιτροπή, στην οποία προεδρεύω, συμμετέχουν ακόμη οι Γενικοί Γραμματείς του υπουργείου Εσωτερικών, Δημόσιας Περιουσίας, Πληροφοριακών Συστημάτων, Υποδομών, οι Διοικητές της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και της Τράπεζας της Ελλάδας, οι Πρόεδροι της ΕΛΣΤΑΤ και της Εθνικό Κτηματολόγιο καθώς και οι Πρόεδροι του Τεχνικού Επιμελητηρίου, των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και του Συλλόγου Εκτιμητών.
Πρόκειται για ένα πολύ μεγάλο και δύσκολο έργο λόγω της κατάστασης της αγοράς ακινήτων.
Για ένα ιδιαίτερα παρατεταμένο διάστημα γίνονται λίγες συναλλαγές. Είναι μια αγορά με περιορισμένο βάθος και χωρίς ρευστότητα.
Τι είναι, όμως, η ρευστότητα στην αγορά ακινήτων; Συνήθως ορίζεται ως εξής: να υπάρχει μια κατάσταση όπου μπορώ να αγοράσω ή να πουλήσω όταν θέλω, αυτό που θέλω, στην τιμή που θέλω. Και οι τρεις παράμετροι είναι υποκειμενικοί και αόριστοι.
Ωστόσο θέλω να τονίσω ότι στην παρούσα κατάσταση δεν λείπουν μόνο οι αγοραστές, όπως εύκολα αντιλαμβανόμαστε. Λείπουν και οι πωλητές. Και αυτό είναι κάτι που συνήθως μας διαφεύγει στη δημόσια συζήτηση. Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να διαλέξει μόνο μεταξύ των ακινήτων που προσφέρουν πωλητές που βρίσκονται σε πίεση.
Κατά συνέπεια τόσο από την άποψη της έλλειψης ρευστότητας όσο και της διάρκειά της η ελληνική αγορά ακινήτων είναι μια μοναδική περίπτωση διεθνώς.
Αυτό δεν είναι ένα σχήμα λόγου, είναι μια κοινή παραδοχή όλων των φορέων που εμπλέκονται στη διαδικασία αλλά και παρατηρητών από το εξωτερικό.
Παρά τις εγγενείς δυσκολίες, η ομάδα εργασίας που ασχολείται με το έργο αυτό έχει κάνει ήδη πάρα πολλή δουλειά, έχει βρει λύσεις για την δημιουργία και επικοινωνία των βάσεων δεδομένων πολλών διαφορετικών φορέων, έχει λύσει κατά το μεγαλύτερο μέρος δύσκολα νομικά ζητήματα για την προστασία του φορολογικού, τραπεζικού και στατιστικού απορρήτου.
Πλέον βρίσκεται στο στάδιο των δοκιμών ώστε να οριστικοποιηθεί το στατιστικό υπόδειγμα, ο αλγόριθμος, που θα μετατρέπει τελικά τα εισερχόμενα δεδομένα σε τιμές ζώνης. Το σύστημα αυτό τροφοδοτείται από τα δεδομένα των πράξεων στα συμβολαιογραφεία, από τα στοιχεία των τραπεζών που στηρίζονται σε φυσικές εκτιμήσεις των ακινήτων και από τα μισθωτήρια συμβόλαια που οδηγούν σε μια οιονεί αξία του ακινήτου.
Ωστόσο η ομάδα εργασίας διαπίστωσε, όπως άλλωστε και η συντονιστική επιτροπή, ότι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τέτοια που δεν επιτρέπει τον αυτόματο υπολογισμό τιμών ζώνης.
Στη συντριπτική πλειονότητα των τιμών ζώνης δεν υπάρχουν καθόλου συναλλαγές ενώ σε μεγάλο αριθμό των υπολοίπων οι συναλλαγές είναι πολύ λίγες. Δεν μιλάμε για μια γενική αίσθηση της αγοράς που έχουμε όλοι. Μιλάμε για το αποτέλεσμα της συγκέντρωσης και της ανάλυσης των δεδομένων από τις διαφορετικές πηγές που ανέφερα.
Συνεπώς η λειτουργία των τοπικών επιτροπών είναι απαραίτητη και στη νέα εποχή χωρίς βεβαίως να αίρεται το ερώτημα «πώς οι επιτροπές θα προσδιορίσουν τις αντικειμενικές αξίες εκεί που δεν υπάρχουν συναλλαγές». Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα αλλά και να λυθούν άλλα ζητήματα που έχουν διαπιστωθεί στο παρελθόν, όπως είναι η ταχύτητα και η τάση υποτίμησης των αξιών λόγω τοπικών συμφερόντων, σχεδιάζουμε έναν άλλο τρόπο λειτουργίας των επιτροπών, ώστε να μπορούν όχι μόνο να συσταθούν άμεσα αλλά να δώσουν τα αποτελέσματα ταχύτατα, έγκυρα, με ενιαίο τρόπο και εντός των προθεσμιών. Επιπλέον σχεδιάζουμε τη δημιουργία μιας δευτεροβάθμιας επιτροπής η οποία θα παρεμβαίνει όταν διαπιστώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές που δίνουν οι τοπικές επιτροπές ώστε να προλαμβάνονται στρεβλώσεις μικροπολιτικής φύσης.
Κλείνοντας θα ήθελα να συνοψίσω ότι η χώρα μας αποκτά πλέον ένα πολύ προωθημένο πληροφοριακό σύστημα για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικό, αδιαμφισβήτητο και έγκαιρο τρόπο. Το σύστημα αυτό είναι ένα εργαλείο για σήμερα αλλά κυρίως θα είναι για το μέλλον. Θα μας επιτρέψει σε συνδυασμό με άλλα μέτρα και εφαρμογές που δημιουργήσαμε και δημιουργούμε να έχουμε μια πιο στοχευμένη και δίκαιη φορολογική πολιτική, απαραίτητο συστατικό της πολιτικής μας για δίκαιη ανάπτυξη.