Τα πάνω - κάτω στον ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές αξίες

Τα στοιχεία που έχουν συγκεντρώσει στο υπουργείο Οικονομικών ενόψει των συνεδριάσεων της αρμόδιας επιτροπής –υπό τον υπουργό Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτο- για τις αντικειμενικές αξίες δείχνουν ότι:

1.Σε πολλές «φθηνές» περιοχές της χώρας θα πρέπει να υπάρξουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές ζώνης δεδομένου ότι οι τιμές παραμένουν καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα εδώ και πάνω από μια δεκαετία. Ακόμη και κατά την τελευταία αλλαγή των αντικειμενικών αξιών –έγινε στις 18 Ιανουαρίου του 2016 και ίσχυσε αναδρομικά από τον Μάιο του 2015- οι «χαμηλές» τιμές ζώνης δεν πειράχτηκαν σε μια ένδειξη «κοινωνικής αλληλεγγύης» του υπουργείου Οικονομικών το οποίο αποφάσισε να μην μεταβάλλει καμία τιμή ζώνης κάτω των 600 ευρώ. Μείωσε όμως τις τιμές ζώνης από τα 1000 ευρώ και κάτω –και μάλιστα αδιακρίτως- με αποτέλεσμα ανερχόμενες περιοχές σε όλη την Ελλάδα να εμφανίζονται στα βιβλία της εφορίας με τιμή ζώνης 700 ή 800 ευρώ το τετραγωνικό.

2.Οι τιμές ζώνης των 4000 ευρώ και πάνω είναι πλέον εξωπραγματικές σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα καθώς ουδείς πληρώνει αυτά τα ποσά για ένα τετραγωνικό κτίσματος στην Ελλάδα όπου και αν βρίσκεται. Οι ακριβές περιοχές πρέπει να φθηνύνουν ενώ εκκρεμεί ακόμη η συμμόρφωση του υπουργείου Οικονομικών με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για Φιλοθέη και Ψυχικό.

Η κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ αυξάνει τον ΕΝΦΙΑ για τα σπίτια στις… φτωχογειτονιές και «κουρεύει» τις επιβαρύνσεις για τους…landlordsτης Εκάλης, της Κηφισιάς, του Ψυχικού και της Φιλοθέης. Ο συγκεκριμένος… εφιάλτης για το οικονομικό επιτελείο είναι πολύ πιθανό ότι θα ζωντανέψει αν προχωρήσει από τον Ιανουάριο του 2018 η εξίσωση των εμπορικών αξιών των ακινήτων με τις αντικειμενικές. Τα στοιχεία που έχουν συγκεντρώσει στο υπουργείο Οικονομικών ενόψει των συνεδριάσεων της αρμόδιας επιτροπής –υπό τον υπουργό Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτο- για τις αντικειμενικές αξίες δείχνουν ότι:

1. Σε πολλές «φθηνές» περιοχές της χώρας θα πρέπει να υπάρξουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές ζώνης δεδομένου ότι οι τιμές παραμένουν καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα εδώ και πάνω από μια δεκαετία. Ακόμη και κατά την τελευταία αλλαγή των αντικειμενικών αξιών –έγινε στις 18 Ιανουαρίου του 2016 και ίσχυσε αναδρομικά από τον Μάιο του 2015- οι «χαμηλές» τιμές ζώνης δεν πειράχτηκαν σε μια ένδειξη «κοινωνικής αλληλεγγύης» του υπουργείου Οικονομικών το οποίο αποφάσισε να μην μεταβάλλει καμία τιμή ζώνης κάτω των 600 ευρώ. Μείωσε όμως τις τιμές ζώνης από τα 1000 ευρώ και κάτω –και μάλιστα αδιακρίτως- με αποτέλεσμα ανερχόμενες περιοχές σε όλη την Ελλάδα να εμφανίζονται στα βιβλία της εφορίας με τιμή ζώνης 700 ή 800 ευρώ το τετραγωνικό.
2. Οι τιμές ζώνης των 4000 ευρώ και πάνω είναι πλέον εξωπραγματικές σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα καθώς ουδείς πληρώνει αυτά τα ποσά για ένα τετραγωνικό κτίσματος στην Ελλάδα όπου και αν βρίσκεται. Οι ακριβές περιοχές πρέπει να φθηνύνουν ενώ εκκρεμεί ακόμη η συμμόρφωση του υπουργείου Οικονομικών με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για Φιλοθέη και Ψυχικό.

Προφανώς η κυβέρνηση δεν θέλει με το που θα ξεκινήσει η χρονιά να «πριμοδοτήσει» τις πλούσιες περιοχές και να επιβαρύνει τις «λαϊκές συνοικίες». Έτσι, θα επιδιώξει:

1. Ή να μεταθέσει για αργότερα την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές επικαλούμενη τεχνικές δυσκολίες και έλλειψη στοιχείων για τα δεδομένα που επικρατούν στην αγορά (σ.σ ούτως ή άλλως το να ξαναφτιαχτούν οι χάρτες των αντικειμενικών αξιών είναι μια πολύ επίπονη διαδικασία η οποία προϋποθέτει πολύμηνη προετοιμασία)
2. Ή να «μπαλώσει» τη μνημονιακή υποχρέωση με μια παρέμβαση ανάλογη με αυτή που έγινε το 2016 όταν όλη η χώρα αντιμετωπίστηκε ενιαία με πολιτικά και όχι οικονομικά κριτήρια.

Αργά ή γρήγορα πάντως, το υπουργείο Οικονομικών θα υποχρεωθεί να κάνει μειώσεις στις «ακριβές» περιοχές της χώρας στις οποίες οι αντικειμενικές αξίες έχουν παραμείνει στα επίπεδα του 2007 όταν οι τιμές των ακινήτων ήταν 40% υψηλότερες. Αυτό θα επηρεάσει και τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ αλλά και τα έσοδα του συμπληρωματικού φόρου. Στο Ψυχικό για παράδειγμα, δεν υπάρχει ακίνητο που να πωλείται προς 6250 ευρώ το τετραγωνικό ούτε στη Φιλοθέη διατίθενται διαμερίσματα προς 5250 ευρώ το μέτρο. Ακόμη και στην Κηφισιά τα 4000 ευρώ που είναι η σημερινή τιμή στην ακριβότερη τιμή ζώνης, θεωρείται μεγάλο ποσό ενώ το ίδιο ισχύει για Γλυφάδα (4600 ευρώ η τιμή ζώνης) το α’ και το β’ διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων (με τιμές 7000-8500 ευρώ ανά τετραγωνικό κλπ). Υπενθυμίζεται ότι κατά την προηγούμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών που έγινε τον Ιανουάριο του 2016, το υπουργείο Οικονομικών δεν έκανε καμία μείωση στις περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 4000 ευρώ θέλοντας με αυτό τον τρόπο να δώσει ένα «κοινωνικό πρόσημο» στις μειώσεις. Αυτό όμως έχει διευρύνει πάρα πολύ την απόσταση των πραγματικών τιμών στις ακριβότερες περιοχές από τις αντικειμενικές. Δεδομένου μάλιστα του ύψους των τιμών, οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Γλυφάδα, η Εκάλη, η Ηρώδου Αττικού κλπ, είναι και υπόχρεοι καταβολής συμπληρωματικού φόρου. Χαρακτηριστικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα:

1. Ένα διαμέρισμα 150 τετραγωνικών στη Γλυφάδα όπου η τιμή ζώνης φτάνει μέχρι και τα 4600 ευρώ το τετραγωνικό, επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ 11,3 ευρώ ανά τετραγωνικό. Αν η τιμή ζώνης στη συγκεκριμένη περιοχή πέσει στα 3800 ευρώ, τότε ο φόρος θα υπολογιστεί με 9,5 ευρώ ανά τετραγωνικό και το δημόσιο θα πρέπει να αναπληρώσει έσοδα 270 ευρώ μόνο για τον ΕΝΦΙΑ. Και επειδή το συγκεκριμένο ακίνητο έχει αντικειμενική αξία πάνω από 600.000 ευρώ, η ζημιά του δημοσίου θα περιοριστεί κατά αρκετές εκατοντάδες ευρώ επιπλέον και λόγω του συμπληρωματικού φόρου.
2. Μια βίλα 300 τ.μ στο Ψυχικό, μπορεί να έχει αντικειμενική αξία πάνω από δύο εκατομμύρια ευρώ που σημαίνει ότι μόνο από τον συμπληρωματικό φόρο, το δημόσιο εισπράττει 16275 ευρώ καθώς για το συγκεκριμένο ακίνητο ο συμπληρωματικός φόρος μπορεί να φτάνει να υπολογίζεται ακόμη και με συντελεστή 1,1%. Μια μείωση της τιμής ζώνης στη συγκεκριμένη περιοχή κατά 30% θα ρίξει τον συμπληρωματικό φόρο στα 9675 ευρώ.

Τι θα συμβεί από την άλλη στις «φθηνές περιοχές»; Κανονικά θα πρέπει να υπάρξουν ανατιμήσεις οι οποίες θα οδηγήσουν και σε περισσότερο ΕΝΦΙΑ. Αν μια περιοχή στην οποία η τιμή ζώνης είναι 900 ευρώ «ακριβύνει» στα χαρτιά κατά 15%, ο ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί από τα 2,9 ευρώ το τετραγωνικό, στα 3,7 ευρώ το τετραγωνικό Ενώ αν μια περιοχή των 1500 ευρώ πάει στα 1600 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ ανά μέτρο θα ανέβει από τα 3, ευρώ στα 4,5 ευρώ.

Πριν καταλήξει σε οριστικές αποφάσεις, η κυβέρνηση θα κληθεί να «κοστολογήσει» τις συνέπειες από την εφαρμογή των νέων αξιών ειδικά στον ΕΝΦΙΑ. Εϊναι δεδομένο ότι θα αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου χωρίς να αποκλείονται αλλαγές και στον φόρο ανά τετραγωνικό βάσει του οποίου προκύπτει ο ΕΝΦΙΑ. Οι δανειστές, θα απαιτήσουν αναλυτικά στοιχεία για να βεβαιωθούν ότι δεν θα πειραχτεί η δημοσιονομική απόδοση των 3,15 δις ευρώ.