Ξανά στο στόχαστρο οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Η ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα θα εξακολουθήσει να αποτελεί αιτία «στοχοποίησης» για αρκετά χρόνια ακόμη καθώς τα όποια «καλά νέα» βρίσκονται προ των πυλών –εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές μείωση του κόστους τακτοποίησης αυθαιρεσιών κλπ- θα υπερκαλυφθούν από την αύξηση του φορολογικού και γραφειοκρατικού κόστους. Αποκαλυπτικός των κυβερνητικών προθέσεων ήταν ο χειρισμός της υπόθεσης τηςAirbnb: με το που βρέθηκε ένας τρόπος αξιοποίησης των επί σειρά ετών κενών διαμερισμάτων, ήρθε το μακρύ χέρι της εφορίας να επιβάλλει φόρους ακόμη και 55% στο συγκεκριμένο τμήμα του εισοδήματος. Με αντίστοιχες… διαθέσεις θα κινηθεί η κυβέρνηση και στα υπόλοιπα θέματα που παραμένουν ανοικτά και σχετίζονται με την ιδιοκτησία ακινήτων. Έτσι, οι όποιες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες θα προκαλέσουν κύμα αλλαγών στους συντελεστές φορολόγησης των ακινήτων –και στους φόρους κατοχής αλλά και στους φόρους μεταβίβασης- ενώ το γραφειοκρατικό κόστος για την κατοχή ακινήτων, θα εκτιναχθεί το επόμενο χρόνο υπό την απειλή της πλήρους απαξίωσης της περιουσίας αλλά και των προστίμων. Παρά τις περί του αντιθέτου υποσχέσεις, το ακίνητο θα εξακολουθήσει τουλάχιστον μέχρι το 2022 να αντιμετωπίζει ως η «χρυσοτόκος όρνιθα» για τα κρατικά έσοδα κάτι που προκύπτει ξεκάθαρα και από τα ακόλουθα στοιχεία:

ΕΝΦΙΑ

Τα φετινά εκκαθαριστικά, θα αναρτηθούν στο τέλος Αυγούστου χωρίς να υπάρχει καμία διαφορά στον τρόπο υπολογισμού οπότε διαφορά στο εκκαθαριστικό θα εντοπίσουν μόνο αυτοί για τους οποίους επήλθε κάποια αλλαγή στην εικόνα της ακίνητης περιουσίας. Θεωρητικά, από την 1/1/2018 θα γίνει η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές κάτι που –θεωρητικά τουλάχιστον- θα φέρει μείωση στις αξίες βάσει των οποίων θα υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ. Η μνημονιακή υποχρέωση είναι δεδομένη: η όποια απώλεια προκληθεί στα έσοδα από τη μείωση της βάσης υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, θα πρέπει να αντισταθμιστεί από την αύξηση των φορολογικών συντελεστών ώστε το τελικό αποτέλεσμα του φόρου που θα βεβαιωθεί να μην πέσει κάτω από τα περυσινά επίπεδα (περίπου 3,1 δις. ευρώ με στόχο να εισπραχθούν περί τα 2,7 δις. ευρώ). Ειδικά για τον ΕΝΦΙΑ του 2018, όλα τα σενάρια αυτή τη στιγμή είναι ακόμη ανοικτά: ακόμη και το να παραμείνουν –διαφοροποιημένες βέβαια σε σχέση με τα σημερινά επίπεδα- οι αντικειμενικές αξίες δηλαδή τιμές οι οποίες θα καθορίζονται διοικητικά προκειμένου να μην χρειαστεί νέα αύξηση των φορολογικών συντελεστών. Το βέβαιο για τους ιδιοκτήτες είναι ότι δεν θα πρέπει να περιμένουν καμία ουσιαστική ελάφρυνση από τον ΕΝΦΙΑ τουλάχιστον μέχρι το 2022 ενώ και το κυβερνητικό σχέδιο για αντικατάσταση του σημερινού φόρου από έναν φόρο περιουσίας ο οποίος θα ανακατανέμει τα βάρη ώστε να επιβαρύνονται περισσότερο οι έχοντες μεσαία και μεγάλη περιουσία, θα παραμείνει στο συρτάρι. Ένας φόρος περιουσίας δεν μπορεί να αποφέρει έσοδα 2,7 δις. ευρώ ειδικά από τη στιγμή που η κυβέρνηση αρνείται να προχωρήσει το ξεκαθάρισμα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των αγροτεμαχίων κάτι που θα αύξανε τη φορολογητέα ύλη κατά 10άδες δις. ευρώ. Η ελάφρυνση του ΕΝΦΙΑ που έχει συμπεριληφθεί στο «καλό πακέτο» του 2020 –είναι το πακέτο που το ΔΝΤ βλέπει να ενεργοποιείται από το 2023 και μετά- αφορά λίγους με μικρές περιουσίες ενώ το όφελος περιορίζεται σε μερικές δεκάδες ευρώ τον χρόνο. Η σχετική διάταξη που ψηφίστηκε στη Βουλή προβλέπει ότι το ποσό του ΕΝΦΙΑ που θα προκύπτει από τον κύριο και τον συμπληρωματικό φόρο θα μπορεί να μειωθεί κατά 30% -μετά το 2020- αρκεί το συνολικό ποσό που θα βεβαιώνεται σε κάθε ιδιοκτήτη να μην ξεπερνά τα 700 ευρώ. Αυτό το 30% μάλλον δεν είναι τυχαίο καθώς παραπέμπει στην εξαγγελία που έχει κάνει η Νέα Δημοκρατία για μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30%. Αν όμως κάποιος που πληρώνει μέχρι τώρα ΕΝΦΙΑ της τάξεως των 500 ευρώ περιμένει ότι θα γλιτώσει 150 ευρώ, πλανάται. Η διάταξη περιλαμβάνει και «κόφτη» της έκπτωσης η οποία δεν μπορεί να ξεπερνά τα 70 ευρώ. Έτσι, το 30% γίνει αυτομάτως 10% για κάποιον που πληρώνει 700 ευρώ. Όσο για αυτόν που πληρώνει 150 ευρώ, θα γλιτώσει 45 ευρώ και όχι 70 ευρώ. Από το 2018, υπάρχει ένα ενδεχόμενο ο ΕΝΦΙΑ να καταλογιστεί όχι από τον Αύγουστο όπως συμβαίνει μέχρι τώρα αλλά από τον Μάρτιο. Τεχνικά υπάρχει πλέον η δυνατότητα καθώς οι ιδιοκτήτες οφείλουν να δηλώνουν την αλλαγή που επέρχεται στην περιουσία τους μέσα σε έναν μήνα από την υπογραφή των συμβολαίων. Από τη μία λοιπόν οι ιδιοκτήτες θα έχουν 8 δόσεις το 2018 για να αποπληρώσουν, από την άλλη όμως ο ΕΝΦΙΑ του 2017 θα «κολλήσει» χρονικά με τον ΕΝΦΙΑ του 2018 με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να βρίσκονται συνεχώς με το χέρι στην τσέπη.

Αλλαγή αντικειμενικών αξιών

Η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές, αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση για την Ελλάδα. Είναι όμως ένα από τα προαπαιτούμενα που έχουν γίνει «λάστιχο» καθώς είναι πλέον ξεκάθαρο ότι η κυβέρνηση κάνει ότι μπορεί για να μην πιει το… πικρό ποτήρι. Μετά τη δημοσίευση του αναθεωρημένου μνημονίου (όπου και φάνηκε ότι η υποχρέωση εξίσωσης μετατίθεται για τον Ιανουάριο του 2018) οι ρυθμοί έπεσαν στο υπουργείο Οικονομικών.Μόλις την Πέμπτη, το υπουργείο Οικονομικών κατέθεσε τροπολογία στη Βουλή προκειμένου να συγκροτήσει επιτροπή που θα αναλάβει τη «δουλειά». Στην επιτροπή θα προεδρεύει ο υπουργός Οικονομικών ενώ θα μετέχουν από τον διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας και τον διοικητή της ΑΔΑΕ μέχρι τους προέδρους των συμβολαιογράφων, του τεχνικού επιμελητηρίου και των ορκωτών εκτιμητών. Το σενάριο που υπάρχει αυτή τη στιγμή πάνω στο τραπέζι προβλέπει ότι ως βάση υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, θα χρησιμοποιηθεί η ηλεκτρονική πλατφόρμα που έχει ήδη ανέβει στην ιστοσελίδα του υπουργείου Οικονομικών και η οποία ενημερώνεται από τους συμβολαιογράφους κάθε φορά που ολοκληρώνεται μια αγοραπωλησία. Αυτό άλλωστε περιγράφει και η εισηγητική έκθεση της τροπολογίας που κατατέθηκε στη Βουλή την Πέμπτη: «θα αξιοποιηθεί η βάση δεδομένων με την ονομασία «τράπεζα αξιών ακινήτων» που έχει δημιουργηθεί στο ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα «Ψηφιακές υπηρεσίες δημόσιας περιουσίας και εθνικών κληροδοτημάτων» προκειμένου «τα στοιχεία που θα συγκεντρώνονται διαρκώς σε αυτήν να αποτελούν το υπόβαθρο ενός σύγχρονου ψηφιακού συστήματος εκτίμησης ακινήτων μέσω του οποίου θα επιδιώκεται η όσο το δυνατόν πιστότερη προσέγγιση των αγοραίων τιμών των ακινήτων»

Αυτό το σενάριο ενέχει πολλούς κινδύνους: πρώτον να διαστρεβλώνεται η εικόνα για την εμπορική αξία από «πωλήσεις ανάγκης» οι οποίες κυριαρχούν αυτό το διάστημα. Δεύτερον να μην έχει αξιοπιστία η βάση καθώς ανά πάσα στιγμή θα πρέπει να διασφαλίζεται ότι έχουν συμπεριληφθεί τα στοιχεία όλων των μεταβιβάσεων. Τρίτον, οι αξίες να παρουσιάζουν μεγάλες μεταβολές είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω ανάλογα με τις εκάστοτε συνθήκες στην αγορά. Αν συνεχιστεί η αδράνεια, είναι πολύ πιθανό τον Δεκέμβριο του 2017, η κυβέρνηση να δηλώσει για μια ακόμη φορά αδυναμία στο να εξισώσει τις αντικειμενικές αξίες με τις εμπορικές με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε και πάλι είτε σε αναβολή είτε σε ημίμετρα.

Φόροι μεταβίβασης ακινήτων

Σε κάθε περίπτωση, η όποια μείωση των αξιών βάσει των οποίων υπολογίζονται σήμερα οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κληρονομιές κλπ) θα αντισταθμιστεί από την αύξηση των συντελεστών αλλά και τη μείωση των αφορολογήτων που προβλέπονται για τις γονικές παροχές και την αγορά πρώτης κατοικίας. Υπενθυμίζεται ότι το αφορολόγητο όριο στις γονικές παροχές διαμορφώνεται εδώ και χρόνια στα 150.000 ευρώ ενώ ο φόρος μεταβίβασης για μεταχειρισμένα ακίνητα που δεν υπάγονται στον ΦΠΑ, υπολογίζεται με 3%.

Τακτοποίηση αυθαιρεσιών

Το νομοσχέδιο που έχει κατατεθεί στη Βουλή, προβλέπει μείωση προστίμων και παραβόλων για αρκετούς ιδιοκτήτες ακινήτων ενώ δίνει το δικαίωμα και σε όσους έχουν ενταχθεί σε προηγούμενους νόμους τακτοποίησης να μπουν στον καινούργιο νόμο κάνοντας συμψηφισμούς. Εμπεριέχει όμως και μια απίστευτη και όμως αληθινή καινούργια υποχρέωση: ιδιοκτήτης ακινήτου με αυθαιρεσία, δεν θα μπορεί ούτε να το… νοικιάσει. Ο πρόεδρος των ιδιοκτητών Στράτος Παραδιάς έχει ήδη προειδοποιήσει ότι ένας κακόπιστος ενοικιαστής που δεν θα θέλει να πληρώσει τα ενοίκια, θα μπορεί να καταγγείλει την αυθαιρεσία για να επιβάλλει με αυτό τον τρόπο την ακύρωση του μισθωτηρίου. Μόνο και μόνο αυτή η καινούργια υποχρέωση, αναμένεται να προκαλέσει πολλά προβλήματα στην ήδη «νεκρή» αγορά των ενοικίων.

Ταυτότητα κτηρίου

Για να συμπληρωθεί η «ταυτότητα κτηρίου» οι ιδιοκτήτες θα επιβαρυνθούν με έναν επιπλέον… ΕΝΦΙΑ ανά πέντε χρόνια. Η ταυτότητα κτηρίου στην πραγματικότητα θα υποχρεώσει τους ιδιοκτήτες να συλλέξουν «εδώ και τώρα» δικαιολογητικά τα οποία κανονικά θα αποκτούσαν μόνο αν αποφάσιζαν να προχωρήσουν στην πώληση της περιουσίας τους.Ειδικότερα, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συγκεντρώσουν την οικοδομική άδεια του κτιρίου και τα σχέδια που την συνοδεύουν θεωρημένα από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού (η έκδοσή του απαιτεί μια δαπάνη που μπορεί να ξεπεράσει τα 100 ευρώ), το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον υπάρχει, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων, τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική κατάσταση, το δελτίο δομικής τρωτότητας και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται (π.χ. σε περιπτώσεις αυθαιρέτων), τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν, και τέλος το πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας κτιρίου, το οποίο εκδίδεται από τον ελέγχοντα μηχανικό Ο μηχανικός είναι προφανές ότι θα ζητήσει αμοιβή για τη συμπλήρωση του φακέλου γι’ αυτό και το τελικό κόστος υπολογίζεται τελικώς ότι μπορεί να ανέβει στα 500 ευρώ ακόμη και αν δεν χρειαστεί να γίνουν παρεμβάσεις ή τακτοποιήσεις. Η διάταξη προβλέπει και επανέλεγχο ανά 5ετία κάτι που σημαίνει ότι το κόστος δεν θα είναι εφάπαξ.